Недвижимость считается одним из трех "классических" китов инвестирования как для частных, так и для институциональных инвесторов. Для прогнозирования средне- и догосрочных перспектив на российском и региональном рынке недвижимости будет полезно ознакомиться с некоторыми тенденциями и особенностями инвестиций в недвижимость.

Как и любой другой инструмент инвестирования, недвижимость целесообразно рассматривать в трех координатах: риск - доходность - ликвидность.

Доход формируется из двух основных компонентов: текущий доход и прирост капитала. В свою очередь, текущий доход может иметь форму ренты от сдачи недвижимости в аренду либо прибыль от бизнеса, использующего недвижимость как основной актив (например, развлекательный комплекс или магазин). Прирост капитала формируется в момент продажи недвижимости и имеет три основных источника: девелопмент (создание объекта недвижимости), улучшение (например, перепрофилирование, перепланировка, качественный ремонт и пр.) и общий рост цен на объекты недвижимости. Отдельно стоит выделить тип финансового инвестора, размещающего средства в инструменты, обеспеченные недвижимостью (к ним можно отнести кредиты строительным организациям, ипотечные облигации, паи ЗПФН и др.). Зачастую, инвестор, вкладывая деньги в недвижимость, планирует извлекать более чем один вид дохода.

Мировой тенденцией является все более глубокое разделение функций финансирования, девелопмента, владения и эсплуатации недвижимости - каждый занимается тем, что умеет делать лучше всего. В США только 30% коммерческой недвижимости используется компаниями для ведения собственного бизнеса. В Европе ситуация обратная: 70% коммерческой недвижимости используется компаниями-владельцами для собственных нужд, однако ситуация начала динамично изменяться. С 2003 г. очень быстро растет число сделок по продаже коммерческой недвижимости с последующим взятием в аренду (lease back), что обусловлено необходимостью высвобождения капитала для финансирования бизнеса. По некоторым оценкам, порядка 1,5 триллионов долларов активов европейских корпораций связано в виде недвижимости, в то время как компании вынуждены прибегать к долговым инструментам для роста и развития.

Основное влияние на развитие рынков недвижимости оказывают именно финансовые инвесторы, поскольку уже размещенные ими средства по сути формируют конъюнктуру рынка в целом, а объем средств, доступных к размещению, позволяет реализовывать крупнейшие проекты в сжатые сроки. Для примера, всего за два последних года только инвестиционные трасты недвижимости (REITs) в США привлекли в общей сложности 117 миллиардов долларов для финансирования проектов в сфере недвижимости.

Финансовые инвесторы сегодня действуют в глобальном масштабе. Так, в 2004 году в недвижимость в США было инвестировано около 80 миллиардов "иностранных" долларов. В то же время, порядка 60 миллиардов долларов, американские инвесторы вложили в недвижимость в других странах. Схожая ситуация в ЕС. Очень мощные потоки капитала направляются в наиболее привлекательные рынки недвижимости, среди которых стоит отметить США, Европу, развитые страны Азии, Китай, причем факторы привлекательности этих рынков различны.

США интересны тем, что, во-первых, это по-прежнему крупнейший, наиболее ликвидный и самый динамичный рынок недвижимости в мире; во-вторых, исключительно выгодной текущей макроэкономической конъюнктурой; в-третьих, началом периода "перетока богатства" в связи со сменой поколений. В ближайшие 10-15 лет поколение "бэби бум" унаследует свыше 7 триллионов долларов и существенная часть этих денег будет инвестирована в жилищную недвижимость.

В Европе в ближайшие годы на вторичном рынке появятся миллионы квадратных метров качественной коммерческой недвижимости благодаря двум тенденциям. Во-первых, это продажа большого объема корпоративной недвижимости, о чем говорилось ранее. Во-вторых - продажа государственной недвижимости, особенно в местах исторической застройки, что позволяет наполнить бюджет и финансировать строительство более подходящих зданий. Например, во Франции в ближайшие 2 года запланирована продажа более 1 млн.м2 государственной и муниципальной недвижимости, оцениваемой примерно в 1,5 млрд. евро.

В развитых странах Азии (Япония, Корея, Тайвань и др.) банки начали активно "сбрасывать" необслуживаемые займы, обеспеченные недвижимостью, что позволяет инвесторам приобрести интересную недвижимость очень недорого. Вероятно, через 2-3 года аналогичные процессы усилятся и в Европе.

Китайский рынок жилой недвижимости сейчас является очень привлекательным для инвесторов в силу размера и динамики спроса. Доля городского населения в Китае за последние 10 лет увеличилась примерно с 29% до 41%, а это означает, что у 124 миллионов китайцев возникла потребность в городском жилье.

Интересна ли мировым финансовым инвесторам Россия? Пока в очень незначительной степени - по причине низкой средней покупательной способности населения. В конечном итоге именно этот фактор определяет спрос на недвижимость - и жилую, и коммерческую, что можно проследить на примере Москвы. В то же время, стоит отметить и некоторые положительные моменты. Во-первых, повышение рейтинга кредитоспособности нашей страны до начального инвестиционного уровня формально означает, что целый ряд финансовых институтов, в том числе американских, получили возможность размещать средства в отдельные российские ценные бумаги, в т.ч. ипотечные. Во-вторых, в России реально созданы условия соответствующее законодательство для функционирования паевых фондов недвижимости, т.е. инвесторы смогут использовать этот очень удобный механизм для финансирования проектов. Таким образом, можно ожидать приход крупных международных капиталов в российскую недвижимость через 5-7 лет, если располагаемые доходы населения качественно вырастут.

Действительно, сама недвижимость обладает достаточно низкой ликвидностью, которая, к тому же, сильно зависит от общего состояния экономики. Однако, финансовые инвесторы в основном работают с финансовыми инструментами, обеспеченными недвижимостью, и производными инструментами, что практически решает проблему ликвидности (хотя и не устраняет ценовые риски). Например, уже упоминавшиеся специализированные инструменты - паевые фонды недвижимости или, как их называют в США, инвестиционных трастов недвижимости (REITs). Во Франции такие фонды появились в конце 50-х годов, в США - в начале 60-х. За последние 3 года законодательство, позволяющее создавать подобные структуры, принято в Корее, Японии, Сингапуре, Тайване, сейчас идут парламентские слушания в Великобритании, а в ЕС рассматривается введение единых правил деятельности таких фондов (EuroREIT). Отрадно, что в этом отношении мы идем в ногу со "всем прогрессивным человечеством"...

В чем выгоды такого инструмента? Во-первых, в нем риски отдельных проектов распределяются на весь фонд (по аналогии с ипотечными облигациями). Во-вторых, в зависимости от законодательства конкретной страны и устава конкретного фонда, паи могут быть проданы фонду, либо могут обращаться на вторичном рынке, что повышает ликвидность. В-третьих, облегченный режим налогообложения. В-четвертых, большая прозрачность деятельности. В-пятых, открывается доступ для объединения средств средних инвесторов. Ну и так далее.

Рынок недвижимости очень чувствителен к валютным курсам, ставкам финансирования по конкретному рынку, макроэкономическим показателям. Если экономика находится на подъеме, рынок начинает разогреваться. Говоря о долгосрочной перспективе (15, 20, 30 лет), считается, что хорошая недвижимость удваивается в цене каждые 10-12 лет. Но это на долгосрочном отрезке, и из этого вовсе не следует, что недвижимость каждый год набирает в цене. Москва в прошлом году уже с этим столкнулась. Рост цен, по крайней мере, на жилую недвижимость к концу года затормозился, и в начале этого года даже стали появляться признаки спада.

Почему это важно для России? Потому что, в конечном итоге, тот механизм финансирования проектов в сфере недвижимости, который действует до сих пор в нашей стране (может быть, за исключением Москвы), он не просто архаичный. Этот механизм не в состоянии реально реализовывать крупные проекты. На сегодняшний день мы имеем средства застройщиков и зачастую застройщиков, либо аффилированные компании, которые занимаются "склеиванием" проекта, привлечением в него средств. Иными словами, работа над реализацией проектов начинается у нас со строителей. Аналогичная ситуация наблюдается и в Челябинске.

Таким образом, строители привлекают средства населения-дольщиков, реинвестируют некую собственную прибыль, в определенной степени привлекают заемные банковские средства. Последнее в Челябинске не так ярко выражено, как, например, в Москве, где доля заемных банковских средств в целом по строительному рынку к прошлому лету достигала порядка 20-25%. Впоследствии, когда ЦБ РФ отозвал лицензии у некоторых банков, это вызвало у других банков более серьезные проблемы, чем должно было бы вызвать. Дело в том, что финансирование строительных проектов, с точки зрения банков, несколько увеличивает риски и ухудшает кредитный портфель. И связано это со строительными рисками, которые общеизвестны:

• задержка сроков строительства;
• увеличение сметной стоимости объекта;
• задержка срока ввода в эксплуатацию;
• ликвидность построенных метров и т.д.

Классическое же финансирование строительства недвижимости должно начинаться с финансовых компаний, в том числе тех, которые специализируются на финансировании недвижимости. Здесь строитель играет чисто функциональную роль. Его находят через тендер или другие механизмы отбора, платят за выполненную работу и все.

Ни одна строительная компания не в состоянии себе позволить привлечение таких средств, которые требуются для реализации крупных проектов. Кроме того, для привлечения таких средств необходимо быть финансистом.

Относительно челябинского рынка недвижимости можно сказать, что его развитие будут определять следующие факторы:

• приход крупных частных инвесторов (торговые сети, развлекательные сети) в рамках развития их бизнес-стратегий;
• приход девелоперов, которые будут профессионально заниматься развитием рынка недвижимости, и которые, как раз, будут выступать в роли тех самых финансовых операторов в отношении инструментов более высокого порядка (типа "Инкомнедвижимости").

С точки зрения деловой логики развитие рынка недвижимости упирается в формирование достаточного платежеспособного спроса в городе и в реальную доступность участков под застройку.

Если экономика будет развиваться, то в городе будет появляться больше крупноформатной торговой недвижимости: супермаркетов, гипермаркетов, моллов.

По офисной недвижимости будет происходить целенаправленное формирование объединенных общим предназначением комплексов застройки. Надеюсь, что при строительстве офисной недвижимости не будет делаться акцент только на класс "А", поскольку кроме него востребованы и другие офисные площади. Строящаяся сейчас офисная недвижимость класса "А" в течение какого-то времени будет низколиквидной, но в ближайшие год-два окажется востребованной.

Вслед за развитием рынка торговой недвижимости начнется рост рынка качественной складской недвижимости.

Надеюсь, что в гостиничном хозяйстве также начнут происходить изменения, что будут появляться гостиницы разных форматов. Полагаю, лет через пять в городе появится одна- две четырехзвездочные гостиницы, управляемые крупными международными сетями. Вероятно, появятся гостиницы на въезде в город.

Что касается жилой недвижимости, то в Челябинске вряд ли получит распространение формат загородных домов по аналогии с Москвой. Очень любопытно, приживется ли здесь также формат так называемых town house (блокированная застройка на ограниченной территории, нечто промежуточное между коттеджем и многоквартирным домом). В ближайшие два-три года, на мой взгляд, не получит широкого распространения ипотека, поскольку должны вырасти абсолютные и "белые" доходы населения.