Rambler's Top100
СТРАТУМ - Инвестиции, девелопмент, конференции

Услуги:

октябрь
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31
ноябрь
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30
Календарь всех событий
ПУБЛИКАЦИИ
10 марта 2011

В ожидании катастрофы?
Россияне не верят в окончание финансового кризиса и не спешат тратить деньги, лежащие на... далее
17 февраля 2011

Как выбрать самый выгодный вклад?
Россияне понесли деньги в банки. И вскоре кредитные учреждения снизили процентные ставки. далее
14 декабря 2009

Инвесторы на выданье
Любопытный коктейль из желаемого и возможного – таковы итоги IX Уральского инвестиционного... далее

Rambler's Top100
Новое качество Вашего бизнеса
Главная / Публикации
Олег Пермяков: «Слона нужно есть по кусочкам»

На Южном Урале в вопросах загородного строительства Олег Пермяков пользуется репутацией гуру. Именно он консультировал девелоперов города-парка «Солнечная долина» и города-парка «Сапфир Урала», поселков «Петровский-2» и «Премьера». С читателями «КД» Олег Пермяков поделился своим видением ситуации в сфере малоэтажной недвижимости и объяснил, почему «малоэтажка» не может стать решением квартирного вопроса.


Олег Пермяков убежден, что сегодня рынка малоэтажной загородной недвижимости в Челябинске не существует. Можно говорить лишь о сравнительно небольшом числе сделок по покупке-продаже объектов «загородки».


– Почему Вы уверены, что рынка загородной недвижимости в Челябинске нет?


– Прежде всего, в силу малочисленности предложения и спроса. Во-вторых, у большинства участников сделок нет единого представления о зависимости стоимости жилья от различных его параметров. К примеру, от наличия социальной инфраструктуры в поселке, удаленности остановок общественного транспорта... Как следствие, за один и тот же объект два разных покупателя готовы заплатить абсолютно разную цену. В сфере продажи городского жилья и продажи автомобилей дела обстоят с точностью до наоборот: все предложения можно поделить на классы и оцениваются они примерно одинаково. Во многом поэтому и существуют такие понятия как рынок городских квартир и автомобильный рынок.


– Какие зоны малоэтажной застройки на сегодняшний день можно выделить?


– Загородная жилая недвижимость бывает как минимум двух разных форматов: «пригородное жилье» и «дальняя дача». К категории «дальняя дача» относятся поселки на Еланчике, Увильдах и т.д. Они технологически и конструктивно могут быть приспособлены для постоянного проживания, т.е. иметь все характеристики городского дома или городской квартиры, но тем не менее в силу удаленности они не рассматриваются как первичное жилье. Летом там могут отдыхать жена с детьми. Туда хорошо «выселить» тещу.


Малоэтажная недвижимость на удалении 5-7 км от города является пригородным жильем. Возле города-милионника оно было, есть и будет уделом покупателей категории «средний класс и выше» – за крайне редкими исключениями.


В-третьих, «малоэтажку» строят и прямо на территории города Челябинска. Для тех, кому важен статус и наличие крупного дома, зоной малоэтажной застройки является Тарасовка. Кроме нее, – район АМЗ (от проспекта Ленина в сторону Уфимского выезда – так называемая Колупаевка (пос. им. Урицкого – прим. ред.), съезды в сторону Шершневского водохранилища, близлежащие к Тарасовке поселки.


– Какие зоны «бюджетной» малоэтажной застройки Вы можете назвать?


– Наиболее экономичным поселком, который ближе всех подошел к позиционированию на малоимущих покупателей, является «Петровский-2». Но важно понимать, что «Петровский-2» с экономической точки зрения был бы невозможен, если бы не наличие коммуникаций непосредственно у границ застраиваемого участка.



«Менять покосившиеся избы на добротные дома нет смысла»


Господин Пермяков считает, что малоэтажное строительство может частично урегулировать квартирный вопрос в малых городах области.


– Решить жилищную проблему единым методом – невозможно. Слона нужно есть по кусочкам. Жилищная проблема мегаполисов – это одна жилищная проблема. Жилищная проблема села – совершенно другая жилищная проблема. Третья жилищная проблема – это проблема малых и средних городов. Есть жилищная проблема пустошей и целины...

К мегаполисам Челябинской области «малоэтажка» имеет такое же отношение, как первый монгольский космонавт к итогам выборов президента Соединенных штатов. Другими словами, проблемы города Челябинска «малоэтажка» никак не решит. Мне непонятна принципиальная логика: вокруг Челябинска есть земля под застройку. Давайте на этой земле построим «малоэтажку» и тем самым решим жилищную проблему в Челябинске. Возникает вопрос, почему на этой земле нельзя построить «многоэтажку» и решить проблему еще быстрее? Если земля есть, проще и быстрее построить микрорайон! Строительный цикл многоэтажного дома составляет примерно два года (без подготовки строительной документации). Это три подъезда, 100 квартир. Сколько времени будут строиться 120 домов? Теоретически каждый дом можно возвести за год, но никто не верит в то, что 120 владельцев земельных участков как один будут каждый день работать и в итоге за год 120 домов одновременно закончат. Мы получим стройку на 5-7 лет. Более расторопные владельцы недвижимости будут ездить по дорогам вместе со строительными грузовиками. Поэтому самострой это не вариант.


Если это не самострой, то это организованный поселок, который создается неким девелопером на продажу. Тогда опять же непонятно, за счет чего «малоэтажка» будет дешевле? Коммуникации дороже, земли необходимо больше. За счет чего стройка дешевле? Строительные материалы по стоимости и в том и в другом случае одинаковые, труда рабочих на «многоэтажку» уходит меньше. Давайте будем строить «малоэтажку»: земли в России много. Это в Сингапуре ее покупают за деньги и возят баржами из Малайзии.


«Малоэтажка» разумна, рациональна, востребована в Краснодарском крае и в Ростовской области. Но что такое Краснодарский край? Это немалая доля сельского хозяйства в экономической структуре регионального продукта, очень большой удельный вес частных предпринимателей, благоприятный климат, великолепная система дорог. Такие дороги, как в Ростовской области, можно найти только за границей и на третьем кольце МКАД.


Если мы говорим о селе на Южном Урале, то оно всегда и жило в «малоэтажке». На селе проблема не в том, что людям не в чем жить. Проблема в том, что у них нет никакой работы, отсутствует экономическая деятельность, процветает алкоголизм. Менять покосившиеся избы на добротные дома нет никакого смысла: от этого экономика села не изменится.


Если из проблемы убрать моногорода, то для населенных пунктов, вроде Чебаркуля, Миасса и Озерска «малоэтажка» – это действенный способ улучшить жилищные условия. Но опять же я не воспринимаю «малоэтажку» в качестве первого жилья для молодой семьи. Это все же улучшение жилищных условий.


– В защиту тезиса о том, что малоэтажная застройка является решением квартирного вопроса иногда приводят цифры статистики по Челябинской области: тысячи кв. м малоэтажного жилья введены в эксплуатацию, а значит проданы и заселены. Механизм работает...


– В строительстве можно выделить три фазы: есть момент продажи, строительства и ввод в эксплуатацию. Мы прекрасно понимаем, что последовательность этих фаз может быть разной. Можно сначала продать, потом построить, потом ввести в эксплуатацию. А можно сперва построить, потом продать, потом ввести в эксплуатацию. Поэтому приравнивать ввод в эксплуатацию к продажам как минимум глупо.


Ввод жилья в данном случае мог быть результатом продаж, которые осуществлялись 1-3 года назад. К тому же ввод в эксплуатацию не означает, что жилье реально готово к въезду в него. Особенно это видно на примере малоэтажного строительства, где нет технической комиссии, которая принимает объект, а документ о вводе визируется только тремя подписями: заказчика, генподрядчика, эксплуатирующей компании.


Часть «малоэтажки», введенная в эксплуатацию в 2009 г., не продана. Часть – не представляет из себя законченный продукт, в котором можно жить. Кроме того, большая доля введенной «малоэтажки» – это дома, в которых люди живут уже довольно давно (за неузаконенную постройку не взимают налог). 


Другими словами, из того, что столько кв. м введено в эксплуатацию, ни малейшим образом не следует, что все эти домовладения продавались в 2009 г. и пользовались бешеным спросом. Кроме того, мог произойти ввод поселков, которые строила КЖСИ. Но это формат дальней дачи, а какое отношение дальняя дача вообще имеет к предмету обсуждения?



«В вопросах малоэтажного строительства «кивать» на США не нужно»


Олег Пермяков согласен с тем, что вся «малоэтажка» не может быть уделом только лишь мэров, губернаторов и миллионеров. Однако, по его словам, американский опыт массового малоэтажного строительства применить на Южном Урале практически невозможно.


– Во-первых, в США плотность автомобильных дорог даже близко несопоставима с плотностью автомобильных дорог в Челябинской области. Во-вторых, в Штатах совершенно другой климат. В Вашингтоне снег выпадает, но только на три дня. Отсюда и себестоимость строительства абсолютно другая, как и конструктив. Материалы по теплопроводности совершенно другие: когда по улице идешь, такое впечатление складывается, что все малоэтажные дома сделаны из картона.


Не так давно американские строители заказали исследование на тему, что сейчас востребовано на рынке недвижимости. Оно показало, что потребители не хотят покупать дома в пригородах по целому ряду причин. Самое старшее поколение американцев, так называемые «бэби-бумеры», являются «неавтомобилеуправляющими», им требуется медицинский уход. Они мечтают перебраться как можно ближе к центру города. Дети «бэби-бумеров» получали образование и делали карьеру в городах. Они без города жизни себе также представить не могут.

В США прогнозируют тренд переселения внутрь городов.


– Какую недвижимость актуально строить в городах?


– Современные проекты в США идут не по пути индивидуальных строений, а по пути кондоминимумов. Стереотип российских строителей в том, что нужно строить микрорайон стандартного жилья. 


Выбирайте: премиальный сегмент или экономический...


В настоящее время различные девелоперские компании реализуют порядка 30 проектов малоэтажной застройки вокруг Челябинска. Те из них, где задействован большой кредитный рычаг, по прогнозам Олега Пермякова, окажутся в очень сложной ситуации и, скорее всего, будут несостоятельны.


– Каков может быть выход у тех девелоперов, которые затеяли малоэтажное строительство?


– В 5 км от Челябинска будет востребован бизнес-сегмент. Но опять же все упирается в экономику: для того чтобы девелопер заработал деньги, он должен продать «малоэтажку» по той цене, которая окупит его затраты. Если в 2007 г. недвижимость на северо-западе стоила в среднем по 45 тыс. руб. и на этом фоне коттеджный поселок бизнес-класса можно было продавать по 45-50 тыс. руб. за кв. м, то сейчас бизнес-класс уже 32-35 тыс. руб. за кв. м. Окупит ли такая цена затраты на строительство малоэтажного поселка?


– Есть достаточно крупные делелоперы, которые до сих пор еще не понимают, кому они будут продавать свою малоэтажную недвижимость. Что им можно посоветовать?


– В нынешних условиях, когда у людей в целом доходы снизились, в том числе и у состоятельных, строить необходимо для тех, у кого есть деньги. А деньги сейчас, как впрочем и всегда, есть и были у 20% населения Челябинска (200 тыс. жителей).


«Панели» на северо-западе им не нужны, т.к. большинство из них жильем уже обеспечены. Они не видят смысл переезжать в квартиру просто, что называется, «улучшенной планировки». Это не дает качественного улучшения жизни: квартира будет побольше, дом – «покирпичнее», но в принципе это смена шила на мыло. Коттедж – другое дело. Поэтому часть коттеджных поселков способна оттянуть на себя спрос со стороны этой группы покупателей. 


Либо девелоперам можно рассмотреть второй вариант – сверхдешевый сегмент, вроде квартир-студий стоимостью 630 тыс. руб. Самое плохое для девелопера в нынешних условиях – застрять посередине. Середина всегда вымывается. Прямая аналогия – автомобильный рынок. Продажи очень дорогих автомобилей, как и очень недорогих, «просто просели». А продажи машин стоимостью от 400 тыс. руб. до 800 тыс. руб. просели аж на 70%.

«Сапфир Урала» ориентировался на премиум-сегмент. Но один из самых главных недостатков проекта – его удаленность от городской черты. Если бы проект реализовывался на расстоянии в 10-12 км, то нашел бы своих покупателей еще до кризиса. 


38 км от города – это не фунт изюма. У меня один знакомый работает в Челябинске, а живет в Тарасовке – 35 минут езды до места работы в городе. Это еще одна из проблем «малоэтажки» – транспортная доступность. К тому же одним автомобилем при жизни в пригороде не обойтись. На семью нужно два. Этот фактор сильно снижает количество потенциальных покупателей. В Челябинске плотность автомобилей – 1 автомобиль примерно на 2,5 семьи. Поскольку мы знаем, что есть семьи, где больше чем один автомобиль, то 2/3 семей автомобиля вообще не имеют. 


А что с дорогами делать? В проекте «Сапфир Урала» самое дорогое это инженерные сети и благоустройство территории. А почему девелопер должен поверить, что государство будет дороги строить, если оно их сейчас не строит?




ДОСЬЕ

Олег Пермяков

Год рождения: 1969.

Образование:

В 1992 г. окончил Московский государственный институт международных отношений (МГИМО) с двумя дипломами: красный по специальности «Международные отношения» и обычный по специальности «Международное право».

Карьера:

1985-1986 гг. – секретарь комитета ВЛКСМ ПТУ № 100 (Металлургический райком комсомола г. Челябинска).

1987-1988 гг. – служба в рядах Советской армии.

1992-1993 гг. – генеральный директор московской консалтинговой компании OCTI («ОКТИ»).

1993-1995 гг. – юрист, а позже глава российского представительства американской компании ECONOTECH.

1995-1997 гг. – заместитель директора проекта A.T. Kearney (США) «Постприватизационная поддержка промышленных предприятий».

С 1997 г. – основной совладелец, директор консалтинговой компании «СТРАТУМ».

С апреля 2008 г. – полный член The Urban Land Institute.

Увлечения: путешествия по малоизведанным уголкам планеты.

В сфере загородной недвижимости на Южном Урале выступал консультантом:

– город-парк «Солнечная долина»;

– город-парк «Сапфир Урала»;

– поселок «Петровский-2»;

– поселок «Премьера».

Источник: «СТРАТУМ».


ДОСЬЕ

ЗАО «Корпорация СТРАТУМ»

Год основания – 1997.

Специализируется на финансовом консалтинге, консалтинге в сфере недвижимости и проведении деловых конференций.

За 10 лет существования выполнено более 250 проектов. При участии компании в Челябинске создано более 10 объектов коммерческой недвижимости.

Источник: «СТРАТУМ».

Александр Чирков, журнал «Купи Дом» №3 (10) за апрель 2010 г.

РУССКИЙ / ENGLISH

+7 (351) 239 94 20

info@stratum.ru

О КОМПАНИИ
ПУБЛИКАЦИИ
КОНТАКТЫ


Архив публикаций
2011 2010
2009 2008
2007 2006
2005 2004
2003 2002
2001 2000
ПОДПИСКА
СТРАТУМ - Инвестиции, маркетинг, конференции
Copyright © 2017 STRATUM

Заказать услуги Вы можете по телефону 
+7(351) 239 94 20
либо отправив заявку по e-mail: info@stratum.ru