В Перми состоялась конференция, посвященная вопросам управления и инвестирования в коммерческую недвижимость. Это мероприятие вошло в рамки целой серии профессиональных конференций и мастер-классов, организуемых челябинскими корпорацией «Стратум» и компанией «Листик и партнеры». В столице Западного Урала их инициативу поддержали  строительная группа «Камская долина», а также «Российская гильдия риэлторов. Пермский край», благодаря которым, игроки пермского строительного рынка узнали об опыте работы  своих московских, питерских, екатеринбургских и челябинских коллег.

Уродов на выселки

Большой интерес пермяков вызвала тема реновации промышленных территорий в качестве деловых зон, озвученная санкт-петербургской группой компаний «Бекар». Как известно, на территории Перми сохранилось немало промзон, которые давно пора «выселить» за черту города. По словам представителя «Бекар» Екатерины Марковец, эта ситуация вполне типична для большинства российских городов, чьи площади на  четверть заняты старыми, зачастую убыточными либо обанкротившимися, предприятиями. Структура городов также почти схожа: исторический центр, за ним - старая уродливая промзона, спальный район и  новая промышленность на окраинах. В идеале, старые предприятия должны уступить место деловой зоне, где вырастут новые музеи, гостиницы, бизнес-центры, но отсутствие в России единой концепции развития территорий, по словам Марковец, затрудняет реновацию. В итоге, городские власти остаются в стороне от этих вопросов и подчас инициаторами подобных идей становятся крупные строительные компании, а порой, и сами предприятия.  Однако выносить промышленные зоны из центра на окраины сегодня чрезвычайно сложно: во-первых - сказывается отсутствие опыта в этом деле, а во-вторых, сами предприятия с недоверием относятся к предложениям девелоперов переселиться. В этом случае, многие из них предпочитают оставаться на прежнем месте, существуя за счет сдачи в аренду своих помещений. 

Вместе с тем, генеральный директор строительной группы «Камская долина» Андрей Гладиков заявил, что все пермские предприятия обязательно должны быть вынесены за город, важно только начать этот процесс.

А у нас есть гипермаркет, а у вас?..

На конференции был затронут и вопрос строительства торговых  центров. По словам генерального директора московской компании Leeds Property Group Елены Флоринской в России этот сегмент коммерческой недвижимости еще очень далек от совершенства. Вся беда в том, отмечает она, что при возведении нового торгового монстра, застройщик нередко забывает о главном - его концепции. То есть не учитывается платежеспособный спрос населения, местоположение, интерес якорных операторов, наличие инвестора... В итоге первоначальный проект зачастую рискует оказаться на грани срыва. Тем не менее,  Пермь уже может похвастаться строительством первого и довольно успешного гипермаркета, чего нельзя сказать о наших соседях - Челябинской и Свердловской областях.

Русским не доверяют

Между тем, при реализации любых строительных проектов неизменно возникает вопрос  финансирования. Как сообщил управляющий директор столичной инвестиционно - девелоперской компании «ALUR Investments» Михаил Уринсон, здесь важно определить механизмы привлечения средств, учитывая положительные и отрицательные стороны каждого варианта. Так, акционерное финансирование (которое всегда дороже заемного) используется в случае, если  инициатор проекта желает разделить риск от его реализации с третьей стороной. Однако, подчеркивает Уринсон, не стоит забывать, что такие союзы, как правило, недолговечны. Большинство инвесторов об этом знают, а потому отдают свое предпочтение заемным средствам. Но сегодня российские банки готовы предоставить лишь инвестиционные кредиты, где наравне с быстрым оформлением и относительно низкими процентами, нужно иметь  ликвидные залоги и существующие денежные потоки. Вместе с тем, по словам московского коллеги, зарубежные банки нынче активизировались, предлагая новые, неведомые нам ранее финансовые продукты. Так, экспортное финансирование предполагает свернизкие процентные ставки и длинные сроки кредитования. Однако условия таких кредитов (наличие западного генподрядчика, использование западных стройматериалов) обнаруживают явное к нам недоверие зарубежных банков.

Доступное жилье по-американски

Но это теория, практика же, подчас, куда интереснее. На конференции  представитель екатеринбургской группы компаний «Астон Групп» Вячеслав Трапезников поделился уникальным для России опытом привлечения частных и правительственных американских инвестиций для реализации строительного проекта в Екатеринбурге. В начале г-н Трапезников совершил небольшой экскурс в историю, рассказав, что после второй мировой войны  при правительстве США было создано спецагентство для поддержки  американских частных инвесторов за рубежом. Поддержка подразумевала страхование инвестиций и само инвестирование. Эта тенденция сохранилась и по сей день. Явный тому пример - дочерняя американская компания «Астон Групп», где 50% активов принадлежит российским партнерам. Застраховав американские денежные потоки от российских революций, этой компании удалось добиться неслыханно дешевых инвестиций в строительство жилья. Такой механизм финансирования, по словам Трапезникова,  позволяет им строить действительно доступное жилье. При строительстве здесь не используются деньги покупателей, а предлагаются им уже готовые квартиры в кредит на длительный срок.

- Мы должны быть готовы к тому, - прокомментировал позицию компании Вячеслав Трапезников, - что ажиотаж на жилье скоро закончится. Спрос стабилизируется и «выживут» лишь те девелоперы, которые умеют профессионально привлекать деньги. В этом и заключается наша миссия.

Вместе с тем, представитель «Астон Групп» отметил, что подобный вид финансирования можно использовать и в  редевелопменте промышленных территорий, что значительно ускорит процесс преобразования российских городов. Однако от Перми к ним серьезных предложений пока не поступало.