Татарстан впереди всех

Как отметил, Юрий Чумерин, директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области, кризис в отрасли будет продолжаться, если не принимать в расчет ряд негативных факторов. По словам докладчика, вывод новых объектов на строительный рынок тормозит введение платы за подключение, что составляет около 25 тыс. руб. на 1 кв.м. Отсутствие механизма привлечения средств населения - это второй негативный фактор: в долевке и банковской ипотеке участвует только 20% населения. Невозможность возводить арендованное жилье - третье обстоятельство, мешающее строительной отрасли выкарабкаться из кризиса.

Перечислив все кризисные факторы, Юрий Чумерин отметил, что единственной республикой в стране, где объем строительства жилья не упал и где сумели избавиться от вышеперечисленных тормозов, является Татарстан. «Из 2,5 млн. кв.м. жилых домов, возводимых в Казани, социальное жилье занимает 1 млн. кв.м. Благодаря действующим здесь накопительным схемам, отсутствию платы за подключение и поддержке властей, жилье для бюджетников стоит 22 тыс. руб. за 1 кв.м., коммерческое - 37 тыс. за 1 кв.м.», - отметил Юрий Чумерин.
Однако, по мнению Андрея Бриля, председателя совета директоров «Корин Холдинга», второго Татарстана, который получает внушительные федеральные средства, и где есть государственный жилищный фонд, в России нет. Кроме того, у большинства населения сегодня нет такого количества средств, чтобы вкладывать их в возводимые дома.

В свою очередь Александр Воробьев, гендиректор компании «Метчелстрой», отметил, что конечно плата за присоединение к сетям влияет на стоимость строительства жилого дома, однако ее отмена - не лучший выход: как только ее отменят, она «вырастет до небес». Снижение стоимости жилья - тоже не выход. «За счет чего мы будем снижать цену? Застройщики все равно будут продавать по той цене, по которой будут покупать потребители. Стоит отметить, что стоимость жилья стала расти, когда была объявлена ипотека. Раньше квартиры на первичном рынке покупали люди, которые могли рассчитаться до окончания строительства. Объявили ипотеку, покупателей стало в три раза больше, затем первоначальный взнос по кредиту составил 10% с отсрочкой в 30 лет, и цену на строящееся жилье было уже не остановить...», - комментирует ситуацию Александр Воробьев.

Эксперты сошлись во мнении, что без поддержки госбюджета социальное арендное и доступное жилье сегодня построить невозможно, так же как и быстро увеличить объемы ввода жилых домов на рынки.

Опыт Челябинска
В отличие от Татарстана, на других российских региональных рынках недвижимости далеко не все благополучно. Так, по словам Александра Воробьева, гендиректора компании «Метчелстрой», после бурного роста рынок жилой недвижимости Челябинска
сжался в 4 раза и из рынка продавца превратился в рынок покупателя. Объем продаж и соответственно денежных потоков уменьшился, застройщики столкнулись с проблемами выполнения своих финансовых обязательств, начались просрочки по кредитам, заморозки объектов и отказы от нового строительства.
«К концу 2008 года рынок недвижимости Челябинска значительно изменился. Если в прошлом году в столице Южного Урала было сдано 800 тыс. кв.м. многоквартирных домов, то за 9 текущих месяцев было введено только 180 тыс. кв.м., при прогнозе в 500 тыс. кв. м до конца года. Сегодня в Челябинске строится 50 объектов, из них 10 - заморожено. Аналитики прогнозируют, что в 2010-2012 году количество строящихся жилых домов значительно уменьшится. Если до конца текущего года планируется сдать 44 объекта, то в новом году - уже 10, а в ближайшие два года только 6».
По словам эксперта, строительная отрасль города оказалась между молотом спроса и кредитной наковальней. Покупательская способность населения Челябинска упала до критического уровня. Доходы снизились на 20%. И хотя сегодня платежеспособный спрос составляет 20-25 млрд. руб., лишь 200 тыс. человек из 1,200 млн. населения города способно приобрести жилье. При этом многие потенциальные покупатели не торопятся вкладывать средства в жилую недвижимость, так как ожидают снижение цен. Последние действительно снизились на 25-30%. Сегодня стоимость 1 кв.м. готового жилья с полной отделкой составляет 28-32 тыс. руб.

Пермский опыт

Как сообщила Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела инвестиционно-строительного холдинга «KD Group» (ОАО «Камская долина», Пермь), как и челябинцы, до кризиса пермские застройщики были нацелены на получение прибыли и не учитывали потребительские предпочтения. Сегодня они повернулись лицом к потенциальному покупателю. Строительные компании предлагают своим клиентам ремонт квартиры или машиноместо на автостоянке в подарок. «Наша компания, к примеру, устроила для своих клиентов специальную акцию: приобрести жилье можно было по 30 тыс. за 1 кв.м., при условии оплаты наличными деньгами и обеспечения компании еще 5 покупателями. Результат был впечатляющим: квартиры по такой цене были разобраны за неделю. Подобные акции не очень популярны среди местных застройщиков, но они позволяют на время обеспечить денежный поток, чтобы потом вовремя выплатить проценты по кредиту», - говорит Эльвира Епишина. Пермские застройщики заманивают покупателя разнообразными акциями, учитывая, что платежеспособный спрос снизился, и сейчас особое значение для потребителя имеет объекты с удачным соотношением цены и качества, то есть квартиры в домах эконом-класса.

Вторая особенность пермского рынка жилой недвижимости - отсутствие долларовых цен за квадратный метр. «В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, Пермь всегда была рублевой зоной. Это привело к тому, что до 2008 года стоимость жилья на местном рынке фактически не падала. В конце прошлого года средняя цена на первичном рынке составляла 50 тыс. руб. за кв.м, сегодня она равна 37 тыс. за кв.м., упав с начала 2009 года на 25%», - отмечает Эльвира Епишина.

Снизились цены, уменьшилось и количество предложений на рынке. Если до начала текущего года рынок строящегося жилья Перми стремительно рос, то в условиях кризиса стал демонстрировать падение вводимых объемов: в текущем году количество предложений в новостройках снизилось на 20%.

В 2008 году объем сдачи индивидуального и многоквартирного жилья в Перми составил около 450 тыс. кв.м., в текущем году планировалось ввести 600 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Однако выполнить эти планы не удастся. С одной стороны, в городе строится около 8 крупных панельных домов. Возведение жилья, начатое в начале 2008 года, даст Перми еще около 370 тыс. кв.м. в текущем году. С другой стороны, в городе заморожено 32% объекта, что составляет 264 тыс. кв.м. А уже в 2010-2011 году ввод жилья будет резко уменьшаться.

Курганский опыт

В отличие от Перми Курган был и остается дотационным регионом, чей бюджет формируется из федерального бюджета. Как отмечает Евгений Толкачев, главный специалист отдела продаж СМУ «КПД», 10 лет назад местными властями была создана система поддержки строительства. «Существует областная целевая программа ипотечного кредитования, которая субсидирует разницу между реальной процентной ставкой Сбербанка и той, которую должен платить потенциальный покупатель. Для молодых семей и бюджетников процентная ставка составляет 5% годовых, остальное выплачивает государство. Никто бы раньше и не подумал, что эта программа сможет вытянуть рынок. Однако произошло именно так. Интересно, что в наших объектах до 70% всех продаж осуществляется за счет льготной процентной ставки», - говорит Евгений Толкачев. По его словам, когда Сбербанк довел первоначальный взнос за ипотеку до 30%, благодаря вмешательству губернатора для Курганской области было сделано исключение. Сегодня опыт Кургана перенимается Удмуртией.

Опыт Тюмени

Как отмечает Андрей Васильков, представитель СМУ «КПД», как и в Кургане, в Тюмени сложилась ситуация, когда спрос превысил предложение. «Объем средств в городе достаточно большой, но это не помешало 40% застройщиков остановить свои площадки», - заметил эксперт.

По его мнению, существует четыре способа стимуляции спроса: работа с продуктом (квартирой), отделка в подарок, уменьшение цены, увеличение точек продаж, то есть взаимодействие с риелторами. До наступления кризиса застройщики этими принципами бизнеса пренебрегали, потому что рынок рос, и люди покупали жилье.

По словам Александра Щиголя, руководителя направления «Коммерческая недвижимость» холдинга «Партнер-Инвест» (Тюмень), чтобы выйти из кризиса застройщики сегодня должны быть ориентироваными на клиентов и работать с агентствами недвижимости, которые будут приводить в компанию клиентов. «Наша компания заключила около 150 договоров с риелторами. Средняя стоимость комиссии, которую мы им выплачиваем, - 3%. Такое взаимодействие позволяет холдингу заключать около 60% сделок по продажам жилой недвижимости. Мы проводим специальные семинары, устроили свою Академию недвижимости, где учим риелторов работать с объектами на первичном рынке, так как такого опыта у них нет», - говорит Александр Щиголь. Подобный опыт помог тюменской компании справиться с кризисом. Однако он подходит далеко не всем регионам. По словам Эльвиры Епишиной, строительная группа «Камская долина» заключила с пермскими риелторами 25 договоров, но благодаря такому сотрудничеству было совершено лишь 5% сделок по продажам жилья.

Вместо послесловия

Объем ввода жилых домов в Уральском федеральном округе в январе-августе 2009 года составил 2 млн. 550,7 тыс. кв. м, что на 5,7% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Так, число построенных квартир в УрФО сократилось на 14,67% - до 28,644 тыс. единиц. В частности, в Свердловской области было введено 704,6 тыс. кв. м (снижение на 9,8%).