Продажи жилой недвижимости встали. Деньги у покупателей есть, уверены строители. Однако люди не торопятся вкладывать их в недвижимость: строительную отрасль сотрясают скандалы - сполна уплаченные дольщиками деньги, как оказалось, вовсе не гарантируют получения квартиры. Главным инструментом по возвращению доверия частных инвесторов и покупателей в ближайшее время может стать институт закрытых паевых инвестиционных фондов.

эксперты
Александр Воробьев
директор строительной компании «Метчелстрой»
Иван Клушин
финансовый директор ГК «Легион»
Андрей Лазарев
генеральный директор ГК «Профинвестсервис»
Виктор Лебедев
полномочный представитель Гильдии Управляющих и Девелоперов по Челябинску и Челябинской области, генеральный директор компании «Энергоинвест»
Ольга Палей
вице-президент по развитию финансовой группы Toros Investments
Олег Пермяков
директор «Корпорации СТРАТУМ», директор инвестиционно-девелоперской компании «ПОЛИС»
Иван Петриди
директор девелоперского подразделения ГК «Стройком»
Виталий Шурупов
генеральный директор УК «МИЛКОМ»

Чем финансовый чиновник может помочь региональной строительной компании?
Почему рейдеры боятся паевых фондов?
Как с помощью ПИФН снизить уровень налогообложения?

Краеугольным камнем, на котором будет держаться доверие банков и дольщиков к стройкам, станет контроль Федеральной службы по финансовым рынкам. Из 25 различных видов паевых инвестиционных фондов, предусмотренных российским законодательством, в жилищном строительстве возможно использовать три вида: фонды для квалифицированных инвесторов, фонды для неквалифицированных инвесторов и рентные фонды. По словам директора девелоперского подразделения ГК «Стройком» ИВАНа ПЕТРИДИ, в любом из перечисленных случаев созданный фонд, его активы и деятельность попадают под жесткий контроль государства.

ФСФР пристально следит за каждой сделкой, проводимой в рамках паевых инвестиционных фондов. «Первая цель создания ЗПИФН  - доказать покупателям, что компания реально защищает их права, стремится закончить свои инвестиционные проекты в виде каждого конкретного микрорайона, дома и каждой конкретной квартиры. Внедрение инструментов, повышающих доверие дольщиков, - это сегодня одна из самых актуальных маркетинговых тенденций в челябинском строительном бизнесе», - объясняет Иван Петриди.

Сегодня многие челябинские компании-застройщики думают о возможностях применения в своем бизнесе ЗПИФН, а некоторые уже ведут активную работу в этом направлении. Инициатором создания самых крупных фондов недвижимости в Челябинске является группа компаний «Стройком». В ближайшие несколько месяцев топ-менеджмент застройщика планирует завести активы проекта «Тополиная аллея» (порядка 2 млрд руб.) в ПИФН для квалифицированных инвесторов. Размер уставного капитала другого фонда холдинга - ПИФН для неквалифицированных инвесторов - составит 270 млн руб. Дополнительно компания создает венчурный ПИФ, который будет владеть долями во всех создаваемых холдингом фондах. Кроме того, идет работа над открытием рентного ПИФН, в который войдут земли сельхозугодий - под планируемое в будущем строительство малоэтажных поселков Осиновка и Малиновка (около 1,5 тыс. домов разной этажности). Другой фонд «Стройкома» будет работать в целях укрепления частно-государственного партнерства. По некоторым данным, холдинговая компания «МАССИВ», строительное подразделение группы компаний «Азия», и группа компаний «МОНОЛИТ» могут создать свои ЗПИФНы уже в недалеком будущем. Готовы рассматривать предложения о строительстве на деньги фондов в СК «Легион», в девелоперской компании «Энергоинвест», в НП «ГЛАВК» и других строительных организациях. «ЗПИФН дает застройщику несколько основных потенциалов. Из них сегодня для «Стройкома» наиболее важна возможность повысить чистоту, прозрачность и привлекательность своего бизнеса - в первую очередь для потенциальных покупателей недвижимости и банков», - объясняет Иван Петриди.

Привлекательными для строителей ПИФНы сделала недоступность банковских кредитов

Первые паевые инвестиционные фонды недвижимости в Челябинске появились четыре года назад. В июле 2005 г. управляющая компания «БрокерКредитСервис» начала формировать ЗПИФН «Таганай-Инвест» стоимостью 30 млн руб. с целью строительства офисной недвижимости девелоперской компанией «Энергоинвест». Примерно в то же время начал деятельность «РФЦ-фонд недвижимости» управляющей компании «РФЦ-Капитал» (объем 50 млн руб.) для возведения жилья компаниями «Метчелстрой» и «Артель-С». Директор строительной компании «Метчелстрой» АЛЕКСАНДР ВОРОБЬЕВ: «Предложение исходило от «РФЦ-Капитал» - инвестировать в строительство жилья на начальном этапе с тем, чтобы после завершения стройки реализовать готовые квадратные метры».

В 2005-2007 гг. рост цен на недвижимость делал рынок строительства жилья привлекательным для управляющих компаний. По словам вице-президента по развитию финансовой группы Toros Investments ОЛЬГИ ПАЛЕЙ, общая доходность паев фонда ее компании держалась на уровне 46% за 18 месяцев. Пайщикам выплачена доходность 31% годовых. «Эта доходность была связана не только и не столько с рентабельностью стройки как процесса, но еще и с ростом рынка недвижимости. Мы просто поймали этот скачок цены», - комментирует Ольга Палей.

Сегодня докризисные темпы роста цен на жилье участники рынка считают маловероятными. Поэтому прежний алгоритм, когда, к примеру, управляющая компания по договору долевого участия вкладывала деньги в стройку, выкупая все квартиры на этапе котлована, уже практически не применяется. «ПИФ - это средство приращения денег для инвесторов. Если отрасль не дает возможности такого приращения, или в текущей ситуации проигрывает по сравнению с другими сферами приложения денег, то это инвестиционное направление неоправданно», - говорит г-жа Палей. «Сегодня есть возможность разместить деньги внутри банковской сферы на год-полтора с той же самой доходностью в 16%», - отмечает директор «Корпорации СТРАТУМ», директор инвестиционно-девелоперской компании «ПОЛИС» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ.

Управляющая компания группы «Профинвестсервис» также предлагала строительным компаниям создавать ПИФН. «Самый понятный актив в России - это недвижимость, а еще лучше - квартиры. Но строители не спешили привлекать деньги через ЗПИФН. Дело в том, что, строя на деньги фонда, строительная компания должна делиться прибылью с пайщиками, а в условиях дешевых банковских кредитов строители к этому не были готовы», - рассказывает генеральный директор группы компаний «Профинвестсервис» АНДРЕй ЛАЗАРЕВ.

По словам Олега Пермякова, проконтролировать реальную себестоимость в строительстве практически невозможно. Все, что могут сделать инвесторы и управляющая компания, это послушать еще до начала проекта предположения застройщика о том, сколько инвестиций потребует проект. При этом, осваивая деньги на строительные работы, свою маржу застройщик получает гарантированно. «К моменту завершения строительства может получиться так, что стоимость материалов выросла, а кран было днем с огнем не найти, и в результате реальная себестоимость получилась выше планируемой. За счет этого недобросовестный застройщик может получить сверхплановую маржу», - поясняет сложность использования ЗПИФН г-н Пермяков.

Несмотря на сложности и противоречия применения ПИФН, интерес к деньгам фондов у строителей высок. Одну из причин интереса Андрей Лазарев видит в недоступности банковских кредитов. «Банки вычеркнули строителей из «списков живущих» и никоим образом их не финансируют. А люди не торопятся подписывать договоры долевого участия, потому что у них резко сократились доходы», - говорит на условиях анонимности топ-менеджер строительной компании. «На собраниях и саммитах девелоперов тема фондов появляется постоянно. Ситуацию в жилищном строительстве может спасти только возрождение доверия со стороны населения и банков к строительным компаниям, возвращение доступной ипотеки», - уверен полномочный представитель Гильдии Управляющих и Девелоперов по Челябинску и Челябинской области, генеральный директор девелоперской компаний «Энергоинвест» ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ.

Фонды недвижимости помогут вернуть доверие инвесторов и покупателей

Свой первый ПИФН «Стройком» будет регистрировать в сентябре 2009 г. Чтобы выйти на этот этап работы (за ним последует наполнение фонда активами и деньгами), потребовался год напряженной подготовки. Необходимо было написать правила, согласовать их с Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), подробно сверяя каждую запятую, разработать все необходимые формы и бланки и затем их также утвердить в ФСФР, организовать свою управляющую компанию, описывает трудоемкость процесса Иван Петриди: «Каждый застройщик, использующий ЗПИФН, должен будет работать по настоящим договорам долевого участия; «суррогатные договоры» не пройдут. Каждую сделку будет утверждать специализированный депозитарий, лицензированная структура, которая осуществляет контроль над тем как управляющая компания распоряжается имуществом фонда. Любые договора, касающиеся имущества фонда должны соответсвовать действующему законодательству и подлежат обязательной регистрации в Регистрационной палате». Расходовать нецелевым образом или неэффективно деньги ПИФа, инвестированные в жилищное строительство, - очень невыгодно, так как штрафы будут колоссальными. В такой ситуации только один директор УК будет оштрафован на сумму до 1 млн руб.», - рассказывает г-н Петриди.

Другая цель челябинских застройщиков при создании фондов, - избежать двойного налогообложения. По существующей законодательной базе, застройщик платит налог на прибыль два раза. Первый, когда получает деньги покупателя квартиры. И второй раз - ежеквартально. «Налоги надо платить каждый квартал. Паевой фонд не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль, это позволяет нам инвестировать сэкономленные денежные средства в новые проекты и достраивать начатые объекты», - улыбается Иван Петриди.

Третий плюс фондов - защита от рейдерства. Сейчас у строителей накопились долги перед банками и обязательства перед дольщиками. Если долги перекупить и разом предъявить к оплате, а дольщиков мотивировать активно жаловаться во все инстанции, то можно вынудить застройщика продать его имущество по низкой цене. Если же все недвижимое имущество компании завести в ЗПИФН, рейдерский захват станет практически невозможным. По словам генерального директора УК «МИЛКОМ» ВИТАЛИЯ ШУРУПОВА, в основе взаимодействия пайщика «защитного» ПИФа и управляющей компании лежит договор доверительного управления. Согласно этому договору, учредитель передает свое имущество в распоряжение доверительному управляющему. Захват пайщика не сможет обеспечить получение активов, так как при погашении пая пайщик может получить лишь денежное вознаграждение. Кроме того, предъявить пай УК к погашению возможно только по истечении срока доверительного управления. «Плюс имущество, переданное в доверительное управление, не может быть арестовано. Могут быть арестованы паи, но в любом случае выдела в натуральном выражении не произойдет», - добавляет Андрей Лазарев.

По мнению экспертов, создание застройщиками ПИФН может стать популярным явлением. Однако большинство фондов не будут инвестиционным механизмом. «ПИФН - это короткие деньги на год-два. Кто может сказать, что будет с рынком через год? Все, что могли, строители из себестоимости выдавили. Мы предлагаем цену, очень близкую к себестоимости. Втиснуться в эту вилку еще и ПИФН нереально. А вот года через два цена на жилье точно вырастет из-за сокращения строек. Тогда, вероятно, деньги фондов и потекут в строительство», - резюмирует Александр Воробьёв.

мнение
Деньги в ЗПИФН может инвестировать государство
Иван Клушин, финансовый директор ГК «Легион»
- ПИФН - действительно прогрессивный инструмент для концентрации инвестиционных ресурсов и направления их в стройку. При этом не обязательно, что фонд будет оперировать деньгами физлиц. Достаточно серьезный источник ресурсов - негосударственные пенсионные фонды. В Ханты-Мансийске, например, компания «Интеко» создала свой ПИФ, на деньги которого строятся доходные дома для молодых семей. Построенные квартиры сдают в аренду по здравой цене в 3-4 тыс. руб. в месяц. Для фонда это нормальная доходность в районе 6-7% годовых. Риск низкий - деньги вложены в недвижимость, размещены и работают на население и внутри области. Не исключено, что городская или областная администрация нашего региона пойдет по такому же пути.

Собрать деньги частных инвесторов смогут только «москвичи»
Ольга Палей, вице-президент по развитию финансовой группы Toros Investments
- Собрать деньги частных лиц в ПИФН сегодня очень сложно. Наша УК просчитывала такой проект: нужно строить розничную компанию, которая привлекала бы деньги полтора-два года. Это под силу только представительствам московских «БрокерКредитСервис», «Тройка Диалог», Брокерский дом «Открытие». Они свои филиалы строили годами и по принципу привлечения денег из регионов. В регионы они, правда, практически не инвестируют.