Вчера в гостинице «Алмаз» состоялся экспертный круглый стол под названием «Рынок жилой недвижимости в условиях кризиса», организатором которого выступила Корпорация СТРАТУМ. К участию были приглашены представители банков, строительных компаний, государственных учреждений.

Прежде всего, мероприятие было обращено к частным инвесторам, оказавшимся заложниками сегодняшней ситуации и обеспокоенным вложением средств в строительство. Что же происходит в этом виде бизнеса? Какие могут быть прогнозы на следующий год?

Слово «кризис» в последние месяцы не сходит со страниц как зарубежных, так и российских СМИ. Ситуация вошла в стадию всеобщей информатизации, но зачастую граждане имеют о ней однобокое представление, поскольку явление кризиса рассматривается, как правило, с какой-то одной точки зрения. А формат круглого стола предоставил возможность глубже взглянуть на сегодняшнюю ситуацию.

Кризис как он есть

Все участники рынка недвижимости были единодушны в том, что дыхание кризиса стало ощутимым в октябре. Юрий Федоров, генеральный директор объединения КПДиСК,  отметил:

- Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с первым кварталом текущего года, то количество заказов уменьшилось в два раза. Хотя кризисная ситуация в строительном комплексе началась не в октябре, а примерно в мае. Еще тогда, говоря в целом о строительном секторе, объемы продаж стали уменьшаться, а вырученные средства практически целиком шли на погашение кредитов. В таких условиях можно ожидать, что объем падения строительства в следующем году может быть в два раза ниже, чем в текущем.

Самое страшное в том, что неизбежно банкротство строительных компаний. И риски приобретения строящегося жилья на начальной стадии сейчас, конечно, высоки.

Руководитель Управления Федеральной регистрационной службы Игорь Цыганаш не стал углубляться в прогнозы, а привел статистические данные. Оказывается, за десять месяцев текущего года никаких спадов в отношении регистрационных действий с жилыми помещениями нет, а в сравнении с прошлым годом можно отметить рост в 25%.

Несмотря на трудность ситуации с приобретением жилья, необходимо решать и первоочередные государственные задачи, ведь в области действует программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Любовь Лихтнер, начальник Управления строительства, архитектуры, инфраструктуры и дорожного хозяйства, сообщила:

- За 2008 год области необходимо выполнить индикативный показатель сдачи 1,8 миллиона квадратных метров жилья. За 10 месяцев текущего года муниципальными образованиями сдано в эксплуатацию 1,07 миллиона квадратных метров жилой недвижимости. Все возможности для выполнения индикативного показателя по этой программе есть. Но особенно правительство волнует выполнение показателя по переселению южноуральцев из ветхо-аварийного жилья. На правительственном уровне решается вопрос о помощи застройщикам в этой ситуации, о выкупе жилплощади, предназначенной для переселения.

Ипотечное кредитование

Финансовая ситуация сложилась не в пользу ипотечного кредитования, впрочем, все присутствующие были согласны с тем, что ипотеку необходимо поддерживать. Хотя специалисты утверждают, что большой доли ипотечных кредитов в приобретении строящегося жилья не было - они составляли порядка 25% на общем рынке недвижимости:

- Что касается приобретения квартир в ипотеку, мне думается, эта часть рынка не может значительным образом повлиять на сферу недвижимости, - рассуждает Андрей Стихин, управляющий филиалом «Юникредитбанка» в Челябинске. - В снижении количества ипотечных сделок значительным является выжидательный фактор. За последние месяцы число обращений по ипотечным кредитам упало в два раза.

Александр Воробьев, директор строительной компании «Метчелстрой», подчеркнул:

- Наша компания в основном работает посредством заключения договоров долевого участия, их объем равен 90%, а ипотечные средства в них составляют примерно 22-23% по прошлому году. В этом году, думаю, данные не изменятся, хотя снижение ипотечных средств почувствовали в октябре, количество договоров сократилось вдвое.

Рост или спад цен?

Наверное, самым обсуждаемым вопросом круглого стола был рост и спад цен на жилую недвижимость Южного Урала. Представители всех организаций были единодушны во мнении относительно невозможности падения стоимости квадратного метра. Если государство и будет покупать квартиры по сниженным ценам, то на рынок они не попадут, а значит, на стоимость влиять не будут. Как заметил Олег Пермяков, директор Корпорации СТРАТУМ, низкая цена для покупателей должна быть показателем большого риска, ведь такие квартиры могут оказаться незавершенными рисковыми проектами

В частности, Юрий Федоров, генеральный директор объединения КПДиСК, аргументировал:

- Цены не падают и не будут падать, потому что, во-первых, за этим стоит деятельность не одной организации, во-вторых, ипотечные кредиты продолжают выдаваться, повышение процентных ставок и увеличение первоначального взноса не приведет к снижению стоимости жилья. По-моему, снижение покупательной способности в отношении жилой недвижимости - всего лишь отложенный спрос, который может продолжиться до апреля-мая следующего года. Если говорить о жилье, продающемся в долю, возможно незначительное снижение цены, а о спаде говорить не стоит. Через некоторое время просто произойдет снижение объемов ввода жилья: строящиеся объекты бросить нельзя, иначе частные инвесторы потребуют деньги обратно, а вот новые объекты, скорее всего, строить не начнут.

Александр Воробьев,  директор строительной компании «Метчелстрой», согласился с тем, что формируется отложенный спрос:

- Люди выжидают, пытаясь дождаться ценового «дна» квадратного метра. Однако ожидать появления дешевого жилья на рынке бессмысленно, можно просто не успеть купить необходимую квартиру. Все готовое дешевое жилье будет приобретено государством. С другой стороны, южноуральцы должны понимать: приобретение дешевого жилья - всегда чрезвычайно рискованный шаг и для многих неприемлем. Компания, реализующая жилье ниже себестоимости, скорее всего, испытывает большие проблемы, что не всегда заметно по внешнему виду зданий. Можно продавать готовое жилье, но иметь проблемы с подключением электроэнергии, воды. Во время кризиса нельзя поддаваться панике и метаться из стороны в сторону. Принимайте те решения, к которым вы шли много лет. Не следует ждать ценового снижения, а следует обратить внимание на надежность застройщиков.

Будущее рынка

Арсен Унанян, президент НП «Ассоциация риэлторов «Южный Урал», замечает:

- На сегодняшний день с нашей стороны прилагаются все возможные усилия для  того, чтобы расшевелить рынок недвижимости, так как мы напрямую от него зависим и от рынка строящегося жилья в том числе. Ведь если остановится стройка, то на рынке останется только вторичное жилье, которое может привести к дефициту жилплощади. Сегодня очень много проводим переговоров с южноуральскими застройщиками, с представителями других регионов с целью не дать остановиться работе строительной отрасли. Иначе получим ситуацию начала 2005 года - определенного «застоя» в этой сфере, приведшего исключительно к росту цен. 

Руководитель Управления Федеральной регистрационной службы Игорь Цыганаш продолжил, что в любой кризисной ситуации появляются обманутые дольщики:

- Такие люди обращались в нашу службу и в кризисное, и в стабильное время. Областное правительство и Законодательное собрание области активно занимаются этими вопросами. И сейчас от этого тоже никто не застрахован, все будет зависеть от «чистоплотности» и экономической состоятельности строительных компаний.

Владислав Егоров, председатель правления банка «Снежинский», подытожил разговор, назвав положительные моменты сегодняшних трудностей:

- Думается, что конкуренция на строительном рынке приведет к стремлению завершать объекты, сокращать объем недостроенного жилья. Сейчас время профессионалов и серьезных людей, хотя меньше 50% застройщиков, с моей точки зрения, продают жилплощадь по закону о долевом участии в строительстве, который все остальные сделки признает недействительными. Риск вложения денег в строительство по закону о долевом участии относительно минимален, так как объект всегда можно перепродать любому застройщику, и он его завершит. Я бы предложил населению ориентироваться не на низкие цены, а на риск потерять вложенные деньги: не покупать жилье без «зеленки» и без долевого участия.