За последние несколько лет темпы жилищного строительства в Челябинске значительно выросли. В результате в 2007 г. рынок стабилизировался, и норма прибыли строительных компаний начала снижаться. Крупный строительный бизнес занялся освоением прогрессивных технологий строительства, вытесняя с рынка небольших участников.

эксперты
Леонид Беркович
президент холдинговой компании «Массив»
Иван Клушин
заместитель директора СК «Легион»
Артем Кузнецов
директор СК «СтройКом» (НП Developman)
Андрей Поджиганов
исполнительный директор СК «Полистром»
Михаил Юревич
мэр Челябинска

Почему уменьшился рост цен на жилье?
На каком этапе строительства сегодня выгодно продавать квартиры?
Когда прибыльность строительства жилья начнет падать?

В «Корпорации «СТРАТУМ» отмечают, что весной-летом 2007 г. спрос и предложение приблизились к точке равновесия. Цены на жилую недвижимость стабилизировались, несмотря на резкое увеличение финансирования покупателей (за девять месяцев с октября 2006 г. по июнь 2007 г. в Челябинской области было выдано банковских кредитов на приобретение жилья, включая ипотечные, на 7 млрд руб., в то время как за весь период до октября 2006 г. - 5,4 млрд руб.).

Высокие темпы строительства «охладили» рынок первичного жилья

Последние несколько лет предложение на рынке строительства жилья ежегодно увеличивалось примерно на 30%. Объемы возводимого жилья (с учетом индивидуальных застройщиков) в Челябинской области за семь лет, по данным СК «Полистром», увеличились на 1 млн кв. м - с 640 тыс. кв. м в 2000 г. Стабильный рост предложения насытил спрос и остановил рост цен на квадратный метр недвижимости. По наблюдениям заместителя директора СК «Легион» ИВАНА КЛУШИНА, в 2005 г. цены на жилье выросли на 100%. А в 2007 г. - уже не более чем на 24%.

В результате произошедшего «охлаждения» рынка прибыльность строительного бизнеса начала снижаться. Строительные компании оказались между «молотом» роста цен на ресурсы и «наковальней» насыщения спроса. «Стоимость металла в 2007 г. увеличилась на 100%, а за несколько месяцев 2008 г. - на 28-30%. Но цены на жилье мы вынуждены держать на прежнем уровне, иначе люди просто перестанут покупать квартиры», - описывает ситуацию г-н Клушин.

Раньше застройщикам было интересно продавать большую часть возводимых квартир после завершения всех работ. Как объясняет Иван Клушин, таким образом компании зарабатывали дополнительные дивиденды на динамике роста цен на жилье. «Сегодня продажа на этапе строительства более привлекательна. Увеличение цен на жилье уже не столь велико, чтобы ради него оформлять сданные объекты в собственность компании и тем самым увеличивать себе налогообложение», - считает эксперт.

Однако в целом, по ощущениям игроков, постепенный переход компаний к продаже квартир на этапе строитель­ства практически не повлиял на основные стратегии сбыта возводимого жилья. По данным «Корпорации «СТРАТУМ», на протяжении последних лет игроки успешно применяли три стратегии. Первая заключается в лимитировании предложения уже построенного жилья с целью сдерживания общего объема предложения на первичном рынке. Вторая - в массовом предложении квартир по цене, на 10-15% выше среднерыночной, что позволяет задать ценовую планку и выжидать, когда рынок «подтянется» к назначенному уровню. И третья - в реализации квартир через риелторов с заранее установленными премиями в 5% для застройщика и риелтора. Например, СК «Легион», продавая квартиры, выставляла цену, которая соответствовала рыночной, по мнению аналитиков компании. Затем в «Легионе» оценивали поток покупателей, которых устраивала установленная цена, примерно определяли объем инвестиций, который необходим для дальнейшего строительства. И, когда поток клиентов превышал этот объем, сразу поднимали стоимость квадратного метра на 1-2 тыс. руб., регулируя тем самым спрос. «Примерно та же стратегия осталась и сейчас», - говорит Иван Клушин.

Несмотря на насыщение рынка, стоимость недвижимости снизится не ранее 2010 г. По словам Михаила Юревича, в 2008 г. администрация Челябинска планирует сдать 600 тыс. кв. м жилья. «Когда мощности производителей строительных материалов сравняются с уровнем потребления строителей, произойдет снижение цен. Тогда можно будет увеличивать объемы, иначе покупательской способности не будет хватать. Показатель, на который мы вышли, лучший в стране. Хорошо бы на нем закрепиться. Строительство 700 тыс. кв. м жилья - это план на 2010 г.», - говорит г-н Юревич.

Основным локомотивом развития продаж на рынке строительства жилья по-прежнему остается увеличение городского населения. По словам Михаила Юревича, темпы роста уже практически догнали уровень смертности и продолжают увеличиваться. В основе этого процесса - переезд в Челябинск жителей областных городов.

Панельное жилье по-прежнему остается востребованным

Всего на южноуральском рынке жилищного строительства присутствует около 2 тыс. компаний. В их числе проектировщики, инвесторы и компании, которые занимаются непосредственно строительно-монтажными работами. Последних, по некоторым данным, насчитывается около 60. «Число участников рынка постоянно увеличивается, поскольку процент рентабельности в отрасли доходит до 25-30%, то есть выше среднего», - комментирует исполнительный директор СК «Поли­стром» АНДРЕЙ ПОДЖИГАНОВ.

Тем не менее, по словам Ивана Клушина, конкуренция в челябинском строительстве «весьма относительная». Во-первых, компании, ведущие строительство в разных районах, не конкурируют между собой, потому что кто-то из покупателей - поклонник ЧМЗ с детских лет, кто-то - патриот Ленинского района, а кому-то очень нравится Северо-Запад. Люди предпочитают покупать жилье в том районе, в котором они уже жили. Во-вторых, сказывается специализация застройщиков. «Даже расположенные в 30 м друг от друга панельный и монолитно-каркасный дом не будут конкурировать. Поэтому фирма, которая строит маленький объект, например, на Елькина, не будет задавлена крупной строительной компанией, которая возводит квартал на 250 тыс. кв. м в конце Северо-Запада», - говорит г-н Клушин.

Несмотря на заявления игроков о слабой конкуренции, аналитики «Корпорации СТРАТУМ» отмечают, что после смены руководства города в 2005 г. на рынке усилился процесс концентрации: доля трех крупнейших застройщиков возросла с 26 до 38%, а компаний, вводящих более 10 тыс. кв. м жилья в год, - с 60 до 80%. Сейчас около 40% рынка принадлежит компаниям НП Developman, «Артель-С», «Массив», еще примерно 25% контролируют компании второго эшелона («Мечелстрой», НТМ, «Метчелстрой» и др.). Ориентировочно 17% рынка занимают компании третьего эшелона («Стройзаказчик», ЧГС, «Магистр», «Энергия» и др.). Оставшиеся примерно 20% - вотчина совсем небольших компаний. По оценкам президента холдинговой компании «Массив» ЛЕОНИДА БЕРКОВИЧА, на протяжении последних пяти лет около половины новостроек вводили в эксплуатацию шесть застройщиков-лидеров. В их числе НП Developman, холдинговая компания «Массив», «Артель-С», НТМ, «Легион». Другая половина рынка приходится на более мелкие строительные компании (см. «Статистику» на стр. 22).

Бурный рост крупных строительных компаний сужает перспективы развития мелких застройщиков. «Возможности роста у лидеров рынка выше, поскольку у них больше ресурсов. Им проще договариваться с поставщиками, покупать хорошие земельные участки для застройки. Поэтому тенденция концентрации - явление вполне закономерное», - говорит директор СК «СтройКом» (НП Developman) АРТЕМ КУЗНЕЦОВ.

Для того чтобы лучше соответствовать требованиям потребителей, а значит, увеличить продажи, игроки активно осваивают монолитно-каркасную технологию строитель­ства жилья (например, этот метод используют в компаниях «СтройКом», «Массив», «Артель-С»). По данным «Корпорации «СТРАТУМ», доля домов, построенных с применением подобных конструкций, с 2003 по 2010 гг. в общем объеме увеличится c 9,2 до 20,6%. Артем Кузнецов объясняет, что монолитно-каркасная технология по сравнению с наиболее распространенным в Челябинске методом крупнопанельного домостроения позволяет застройщикам максимально гибко организовать пространство, которое занимает объект, свободно планировать строящиеся помещения. Кроме того, строительные компании, использующие монолитно-каркасную технологию, меньше зависят от поставщиков сборных железобетонных изделий (в Челябинске только один крупный по­ставщик - «КПД и СК») и могут строить здания выше, а значит, получать больше прибыли с квадратного метра земельного участка. Высота панельных домов в столице Южного Урала, как правило, не превышает десяти этажей. В жилом комплексе под рабочим названием «Западный луч», в котором планируются исключительно монолитно-каркасные дома, максимальная высотность зданий достигнет 36 этажей. «Благосостояние людей растет, все больше потребителей повышают запросы к качеству жилья. Поэтому тенденция монолитно-каркасного домостроения будет развиваться. Но пока еще достаточно большую долю занимает типовое жилье», - подчеркивает г-н Кузнецов.

По словам застройщиков, в соседнем Екатеринбурге в истории панельного домостроения давно уже поставили точку. Столица Урала прирастает квадратными метрами в основном за счет строитель­ства монолитно-каркасных домов. В Челябинске столь масштабного замещения одной технологии другой в ближайшей перспективе ждать не приходится. «Нужно дать жителям Челябинска возможность купить ту квартиру, которую они хотят и которую могут себе позволить. Если в монолитном доме цена квадратного метра равна не менее 40 тыс. руб., то в панельном - около 30 тыс. за кв. м. Это сущест­венная разница», - оперирует цифрами Артем Кузнецов.

По общему мнению экспертов, в ближайшем будущем на темпы строительства будет влиять прежде всего развитие ипотечного кредитования. Как отмечает Андрей Поджиганов, до 80-90% людей, которые интересуются квартирами, могут себе позволить приобретение недвижимости исключительно в кредит. Таким образом, если достигнутый уровень развития банковского кредитования сохранится, сокращения темпов строительства в ближайшие два года не произойдет. Процент прибыли во всей цепочке строительства жилья переместится от продаж и строительно-монтажных работ к проектно-изыскательным, в производство стройматериалов, транспортные услуги. «В перспективе строительный рынок может оказаться в достаточно сложной ситуации. Поставщиков ресурсов не так много, а потребителей огромное количество. Под этим давлением через 2-3 года доля прибыли строительных компаний начнет сокращаться в пользу поставщиков стройматериалов», - резюмирует г-н Кузнецов.