Бурный рост цен на жилую и коммерческую недвижимость, наблюдавшийся последние два года, пошел на спад из-за сокращения платежеспособного спроса. Увеличилось время экспозиции квартир и офисных помещений, выставленных на продажу. Ситуацию осложнил осенний кризис на американском рынке ипотеки, из-за которого ряд банков вынужден был приостановить выдачу «длинных» кредитов. эксперты

Дмитрий Агапкин
директор управляющей компании «Плаза - ДевелопментСервис»
Леонид Беркович
президент холдинговой компании «МАССИВ»
Игорь Казанцев
директор агентства недвижимости «Проспект»
Максим Ландихов
руководитель компании «Квартирный Центр «Энергия»
Виктор Лебедев
генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»
Олег Пермяков
директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ»
Арсен Унанян
директор по развитию группы предприятий «Компаньон»
Алексей Федотов
директор челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН»

Почему рентабельность риелторского бизнеса падает?

Почему жилая недвижимость снова начала дорожать?

Как будет меняться арендная ставка офисной недвижимости в 2008 г.?

В 2007 г. цена квадратного метра жилья в Челябин­ске выросла примерно на 20-25%. В среднем ежемесячные темпы прироста, по статистике челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН», составляли 2%. По сравнению с 2006 г.и 2005 г. рост цен заморозился. В прошлом году, по словам директора челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН» АЛЕКСЕЯ ФЕДОТОВА, цены на рынке увеличились на 40-50%. В 2005 г. - на 60-100%. Руководитель компании «Квартирный Центр «Энергия» МАКСИМ ЛАНДИХОВ: «3,5% в месяц - это заметный рост».

Цены на жилье пришли в норму

Одной из основных причин снижения темпов роста цен стало насыщение платежеспособного спроса. Говоря проще, в последние годы цены на недвижимость росли так быстро, что количество челябинцев, чьи доходы позволяли бы им купить квартиру, постоянно сокращалось. В некоторой степени ситуацию смягчило развитие ипотеки, но кардинально изменить ситуацию популяризация кредитных продуктов не смогла. Максим Ландихов говорит, что в настоящее время (как и в первом квартале 2007 г.) 80-90% клиентов покупают квартиры с применением ипотечной схемы, а в первом квартале 2006 г. доля таких сделок составляла лишь 10-30%. «Наличных денег в нужном объеме у населения нет, а ипотечный кредит способны взять далеко не все. Получается, что люди хотят купить жилье, но не могут. Соответ­ственно, цены активно не увеличиваются», - утверждает г-н Ландихов.

Кроме того, на динамику цен по­влияло увеличение предложения. По статистике администрации Челябинска, по итогам девяти месяцев 2007 г. в эксплуатацию введено более 376 тыс. кв. м жилья (+24% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г). В мэрии полагают, что в целом за 2007 г. в эксплуатацию будет введено 525 тыс. кв. м (+11%). По данным London Consulting Management Company (LCMC), к концу 2007 г. общая площадь малоэтажной жилой недвижимости в Челябинске и его окрестностях вырастет почти в 3,5 раза. «Актуальные тенденции года в городе - дальнейшее развитие системы земельных аукционов, постепенное увеличение объемов строительства. Начало возведения социально значимых для области объектов: нового ледового хоккейного дворца и федерального центра кардиососудистой хирургии. К значимым событиям можно отнести и продолжение работ по ремонту и строительству дорог: появились новые автомагистрали, развязки», - комментирует президент холдинговой компании «МАССИВ» ЛЕОНИД БЕРКОВИЧ.

Сразу ряд крупных игроков анонсировал проекты малоэтажных поселков в пригородах Челябинска. Можно сказать, что в 2007 г. начался бум загородной недвижимости.

Спад роста цен на жилые площади привел к дальнейшему снижению уровня рентабельности риелторского бизнеса. Сейчас львиную долю затрат риелторов формируют расходы на рекламу, заработную плату и обучение сотрудников. По словам участников рынка, основу доходов большинства агентств недвижимости составляет процент от суммы каждой ипотечной сделки. Так как он всегда фиксированный, то комиссионные увеличиваются вместе с ростом цены квадратного метра. В начале 2007 г. рост цен на жилье в Челябинске приостановился, сроки экспозиции квартир выросли. Как следствие, доходы игроков риелторского рынка снизились. «Такого торможения цен уже давно не было. Если раньше квартиру продавали 1-1,5 месяца, то в 2007 г. они стояли по 2-3 месяца. А затраты из-за увеличившихся сроков экспозиции выросли в разы. Поэтому многие агентства месяцами работали «в ноль» или в убыток», - рассказывает директор агентства недвижимости «Проспект» ИГОРЬ КАЗАНЦЕВ. По словам Максима Ландихова, подобное падение рентабельности (средняя рентабельность на челябинском рынке - около 10% при среднероссийской норме 30%) привело к сокращению численности игроков. Если в 2006 г. их было около 500, то в 2007 г. осталось не более 300-400.

Рынок переживает последствия кризиса

Ипотечный кризис, который дошел до Челябинска осенью 2007 г., также негативно сказался на прибыльности риел­торского бизнеса. Наиболее заметным его последствием стало ужесточение условий ипотечного кредитования. Ряд работающих в Челябинске банков приостановил ипотечные программы, некоторые отказались от бонусов и скидок. Такие действия кредитных организаций заметно ухудшили условия коммерческого предложения большинства риелторов. Как рассказывает Алексей Федотов, банкиры и продавцы недвижимости работают по ипотечным сделкам на основе письменных соглашений о сотрудничестве. По условиям подобных договоров, как правило, риелтор обязуется оказывать услуги по поиску и подбору жилых помещений, а банк - консультационно-информационную поддержку в получении кредита. Кроме того, в таких бумагах закрепляются тарифы, по которым работает риелтор, требования банка к предмету ипотеки, перечень документов, необходимых для получения кредита, и условия, на которых риелтор может рассчитывать на различные бонусы, скидки или льготы со стороны банка (основной показатель для получения бонусов - лидерство по количеству привлеченных клиентов среди аккредитованных при банке агентств). В настоящее время, по словам риелторов, большинство банков отказывает им в скидках и бонусах, невзирая на результаты работы. Таким образом, сложности с оформлением ипотечных кредитов увеличили издержки риелторского бизнеса. «Если раньше для оформ­ления кредита риелтор, к примеру, КЦ «Энергия», проходил один банк, то сейчас до пяти. В результате инфляции и увеличения накладных расходов услуги агентств за 2006-2007 гг. подорожали на 40%», - комментирует г-н Ландихов. Арсен Унанян, директор по развитию группы предприятий «Компаньон», отмечает, что в связи со сложившейся на рынке ситуацией свои прайсы подкорректировали лишь отдельные игроки. В целом по рынку цена на оформление ипотеки не выросла.

Вкупе с другими факторами ипотечный кризис создал нехарактерную для рынка ситуацию, когда четырехкомнатные квартиры по стоимости квадратного метра обогнали трехкомнатные. А трехкомнатные в свою очередь обошли по этому показателю «двушки». В 2006 г. стои­мость квадратного метра в двухкомнатных квартирах была выше, чем в трехкомнатных, а в «трешках» дороже, чем в четырехкомнатных. Рост цен на квадратный метр жилья в среднем по городу в октябре-нояб­ре текущего года составил 3,5-3,6% в месяц (около 1,5 тыс. руб. в месяц за кв. м).

По прогнозам экспертов, даже в случае нормализации банковской ипотечной политики темпы роста цен на жилье до завершения президентских выборов значительно не снизятся. «Я предполагаю, что раньше люди по ипотеке брали малые квартиры, а сейчас стали их продавать и покупать большие. У них есть деньги и инфляционные ожидания», - говорит Максим Ландихов.

Строителей офисов привлекает класс B

В ближайшем будущем в сфере коммерческой недвижимости в Челябин­ске будут превалировать бизнес-центры класса B. По статистике девелоперской компании «Энергоинвест», из 13 строившихся в Челябинске в 2007 г. офисных зданий к классу А относятся лишь 2-3. Остальные - класс В, то есть «качественные помещения повышенной комфорт­ности» с арендной ставкой средней ценовой категории (около 750 руб. за кв. м в месяц). Причина строительства большого количества офис-центров класса В - увеличение численности их потенциальных арендаторов. По словам директора ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» ОЛЕГА ПЕРМЯКОВА, основным потребителем в этом случае является «подросший средний бизнес», который еще пока не готов платить за офис дорого, но уже желает находиться в качественном здании с добропорядочными соседями, профессиональной эксплуатирующей службой, скоростным Интернетом, достаточным количеством телефонных номеров.

Другие рыночные ниши для создания новых офисных центров в течение 2007 г. были менее интересны участникам рынка. По данным «Энергоинвеста», здания верхнего ценового сегмента (арендная ставка - 900-1800 руб. за кв. м) занимали в 2007 г. около 10% от общего объема рынка, нижнего (550 руб. за кв. м) - около 80%. Основную долю арендаторов в нижней ценовой категории, по словам Олега Пермякова, составляет малый и средний бизнес. Его представители формируют спрос на офисы размером около 50 кв. м в бизнес-центрах классов C и D, а также площади деловых объектов, которые по своему качеству недотягивают до минимальных требований большинства широко известных классификаций офисных зданий. По словам директора управляющей компании «Плаза - ДевелопментСервис» ДМИТРИЯ АГАПКИНА, костяк арендаторов деловых зданий дорогой ценовой категории составляет крупный бизнес, в основном федеральные и международные компании, для которых Челябинск - всего лишь одна из точек присутствия. Подобных арендаторов в столице Южного Урала намного меньше, чем представителей малого и среднего бизнеса. Значительной динамики их прироста в 2007 г. не наблюдалось. «Я даже не уверен, что у «Челябинск-СИТИ» будет хорошая наполняемость. Спроса недостаточно. Для основной массы местного бизнеса аренда и в «Аркаим-Плазе», и в «Челябинск-СИТИ» слишком дорога. А те, кто хотел прийти в город, уже пришли. Если кто-то в ближайшее время и по­явится, то ему хватит и тех 14 тыс. кв. м класса А, которые уже есть», - отмечает один из участников рынка на условиях анонимности.

Избыток предложения грозит челябинскому рынку офисной недвижимости уже в краткосрочной перспективе. В 2007 г., по некоторым данным, в городе на стадии строительства находилось порядка 120 тыс. кв. м офисных площадей. На этапе проектирования - около 100 объектов бизнес-недвижимости. Вывод на рынок всех запланированных объектов приведет в лучшем случае к многомесячной заморозке цен на аренду, а в худшем - может даже обрушить рынок, опасаются эксперты. «В ближайшем будущем предложение будет увеличиваться темпами свыше 100 тыс. кв. м в год. Это колоссальные объемы», - отмечает генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ.

Кроме рыночных предпосылок, игроки называют и еще одну немаловажную причину такого взрывного прироста числа офисных зданий: это стабилизация отношений между мэрией и большин­ством застройщиков. Как вспоминают участники рынка, в 2005 г. город­ская администрация «начала приводить строи­тельный рынок в соответствие с буквой закона». Активные действия мэрии привели к тому, что значительная часть городских строек оказалась заморожена, число предложений сократилось примерно наполовину. Позже, в 2006 г., многие строительные компании смогли урегулировать с городской администрацией все спорные вопросы и продолжили возведение ранее начатых объектов. «За последние 12 месяцев условия для строительства в Челябинске стали более комфортными. Соответственно, предложение прирастает более высокими темпами, чем спрос», - комментирует Виктор Лебедев.

По мнению экспертов «ДК», по мере насыщения рынка в 2008 г. рост арендных ставок опустится до уровня инфляции. Олег Пермяков предполагает, что дополнительный импульс рынку сможет придать тенденция отказа части челябинских бизнесменов от владения офисами в пользу аренды. Одной из основных причин этого процесса будет рост масштабов региональных компаний, требующий регулярного увеличения арендуемой площади и растущих требований к ее качеству.