эксперты
Анатолий Замашных
генеральный директор ОАО «Челябинский торговый центр»
Дмитрий Коваленко
директор ТВК «Строительный Деловой Мир»
Сергей Луцковский
директор по стратегическому развитию холдинга «Мегаполис»
Олег Пермяков
директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ»
Ксения Тенькова
директор по развитию ЗАО «Монолит»

Насколько прибылен бизнес строительства и эксплуатации ТРК?
Как девелоперы повышают прибыльность своих объектов?
Как строительство ТРК отразится на южноуральских рынках общепита и развлечений?

Стабильный рост предложения вывел рынок торгово-развлекательной недвижимости Челябинска на качественно новый уровень. Одна из наиболее ярких иллюстраций этого тренда - эволюция старейшего объекта южноуральской коммерческой недвижимости - Челябинского торгового центра. Его генеральный директор АНАТОЛИЙ ЗАМАШНЫХ рассказывает, что ЧТЦ в начале 90-х одним из первых стал предоставлять предпринимателям площади для торговли. Примерно до 2000 г. он занимал в городе монопольное положение и во многом из-за этого практически не улучшался. Хаос в расположении товарных групп, крошечные отделы (меньше 12 кв. м), протекающая крыша, устаревшее остекление Сегодня, если сравнивать с тем, что было, Челябинский торговый центр просто не узнать. Три года назад на всех сторонах фасада поменяли витражные стекла, обновили крышу. Внутри комплекса начали замену «советских» перегородок на алюминий и стеклопакет. Наконец, совсем недавно в Торговый центр пришли два якорных арендатора: «Патэрсон» и «М.Видео». «Раньше современных ТК не было. Все покупатели ехали к нам, хотя Торговый центр и был далек от идеала. Сейчас от этого формата мы переходим к современному, так как конкуренция растет. В ближайшие два года в Челябинске будут по­строены десятки новых торговых объектов. Многие это понимают и тоже идут по пути модернизации», - говорит Анатолий Замашных.

Доля качественных ТРК стремительно растет

По статистике отдела маркетинга ЗАО «Монолит», в настоящее время на тысячу жителей Челябинска приходится 21-23 кв. м торговой недвижимости. Данные консалтинговой компании Colliers International на III квартал 2006 г. выглядят несколько иначе - 29 кв. м. Для сравнения: в Восточной Европе аналогичный показатель, по информации «Монолита», равен 43 кв. м. В Казани, по версии Colliers International, - 179 кв. м, в Москве - 143 кв. м, а в соседнем Екатеринбурге - 163 кв. м (см. «Статистику» на стр. 16). При этом, по наблюдениям директора ТВК «Строительный Деловой Мир» ДМИТРИЯ КОВАЛЕНКО, в общем объеме челябинской торговой недвижимости с незначительным отрывом преобладают площади торговых и торгово-развлекательных объектов, преимущественно универсальных, а не специализированных. Хотя еще три-четыре года назад преобладали отдельно стоящие и встроенно-пристроенные магазины. Среди торговых и торгово-развлекательных площадок, по мнению директора по развитию ЗАО «Монолит» КСЕНИИ ТЕНЬКОВОЙ, господствуют проекты окружного масштаба  , а в нише развлекательной недвижимости доминируют микрорайонные . Абсолютное большинство девелоперов - челябинские предприниматели. Таких известных по всей России сетей торговых и торгово-развлекательных комплексов, как «Мега», в столице Южного Урала пока нет. «Дефицит профессиональных торговых площадей в Челябинске налицо. По этому показателю город отстает от соседей, например, от Уфы, где «Мега» откроется уже в ближайшее время. По нашим сведениям, наполняемость существующих объектов - 95-96%. В такой ситуации успех гарантирован любому объекту коммерческой недвижимости даже при очевидных ошибках в проектировании, инфраструктуре и подборе арендаторов», - характеризует состояние рынка Ксения Тенькова.

В краткосрочной перспективе, по данным игроков, в эксплуатацию будет введено около десятка отвечающих современным требованиям торговых и торгово-развлекательных площадок. Наиболее заметными из них эксперты называют ТРЦ «Северные ворота» (38 тыс. кв. м, ГК «Энергоинвест»), ТРК в 21-м микрорайоне (60 тыс. кв. м, ГК «Монолит»), ТРЦ «Родник» (150 тыс. кв. м, холдинг «Макфа»), ТРЦ на месте завода «Молния» (36 тыс. кв. м, ОАО «Челябинский часовой завод «Молния»). Только в ближайшие два-три года, по словам участников рынка, будет запущено 200-250 тыс. кв. м торгово-развлекательной недвижимости. «До 2006 г. в Челябинске в основном появлялись либо исключительно торговые, либо специализированные на развлечениях объекты. С запуском «Горок» и «Фокуса» произошла революция, после которой движение в сторону торгово-развлекательных центров не остановить», - комментирует тенденцию возведения качественно новых объектов коммерческой недвижимости директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ (консалтинг в области недвижимости и привлечения инвестиций). «Лет семь назад закончилась эпоха становления рынка, когда любое торговое помещение «нарезалось» абсолютно беспорядочно под торговые точки ИП. На следующем этапе магазины начали менять торговое оборудование и их руководители поняли, что такое мерчандайзинг. Сегодня идет следующий этап, когда первую скрипку начинают играть торгово-развлекательные комплексы с централизованным управлением, изначальной концепцией и зонированием, подбором арендаторов», - отмечает директор по стратегическому развитию холдинга «Мегаполис» СЕРГЕЙ ЛУЦКОВСКИЙ.

Эксперты называют несколько причин активного строительства торгово-развлекательных центров. По словам Олега Пермякова, одним из основных факторов является увеличение доходов населения. По официальным данным, в последние два-три года рост заработной платы на Южном Урале удерживается на уровне свыше 20% в год. По логике г-на Пермякова по мере прироста благосостояния увеличивается потребительская активность и разборчивость челябинцев. Население уже хочет покупать товары не где придется, а в красивом комплексе, в котором, помимо продаж, предлагают сопутствующие услуги: доставку, кафе, развлечения Розничные операторы стремятся привлечь как можно больше покупателей, поэтому отслеживают динамику роста потребительских предпочтений и предъявляют к объектам потенциальных арендодателей все более высокие требования. «На челябинском рынке наблюдается масштабная экспансия московских и федеральных брендов. Как у артистов, у них есть райдер, где прописаны требования, во-первых, к городу, куда они заходят, во-вторых, к месту, то есть объекту торговой недвижимости. И если посмотреть, например, «Горки» и «Фокус», то можно увидеть достаточно много марок, которые могли зайти в Челябинск до появления ТРК, но просто не хотели «садиться» на некачественные метры. Культура потребления растет. Однозальные и двухзальные кинотеатры больше не работают. Челябинцы уже давно выросли до нескольких залов, попкорна, фастфуда. Даже федеральные сети сейчас закрывают либо переделывают «двухзальники», - говорит Сергей Луцковский.

В погоне за прибылью игроки стремятся к синергии

В числе девелоперов, которые занимаются строительством торговых центров в Челябинске, можно выделить две основные группы. К первой относятся московские торговые компании, которые активно заходят на местный рынок, например, «Спортмастер», который участвовал на условиях долевого строительства в создании ТЦ «Алое Поле». Вторую формируют челябинские предприниматели: например, холдинг «Русский Дом» развивает проект «Фокус». Суть девелопер­ской деятельности состоит в привлечении в по­строенный ТЦ арендаторов, получении аренд­ной платы за предоставление площадей и создании максимального покупательского потока, при котором арендаторам выгодно находиться в данном ТЦ.

Озвучить норму рентабельности своих проектов игроки отказываются, опасаясь конкурентов. Один из них на условиях анонимности сообщил, что в среднем по рынку ежемесячные затраты на содержание одного кв. м торгового центра относятся к сумме месячной арендной ставки, как четыре к десяти. А средний срок окупаемости ТРК равен пяти-семи годам.

Срок окупаемости каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких ключевых факторов. Главную роль играют размер инвестиций в проект и величина арендной ставки. По информации игроков, строительство одного кв. м торгово-развлекательной недвижимости в среднем стоит $1,5 тыс. Для девелоперов, которые не владеют земельным участком, к этим расходам добавляется стоимость земли. Она зависит от расположения участка: чем дальше от центра города, тем дешевле. Цена гектара в центре, по данным ЗАО «Корпорация СТРАТУМ», начинается с $3 млн, в районе лакокрасочного завода, по информации частных объявлений, - с $400 тыс. Для того чтобы снизить цену «входного билета» на сумму стоимости земельного участка, ряд игроков занимается редевелопментом, то есть переделкой под торговлю уже существующих сооружений. К примеру, по схеме редевелопмента за последние несколько лет были открыты ТК «Никитинский», ТРЦ «Горки» и создается ТРЦ на месте часового завода «Молния». Олег Пермяков: «Если не принимать в расчет стоимость земли, то цена перестройки и затраты на новое строительство сопоставимы, зато существенно ускоряется административно-разрешительный процесс».

По информации компании «Русский Дом», арендные ставки в челябинских универсальных ТЦ и ТРЦ варьируются от двух до трех тыс. руб. В специализированных ТК, по словам Дмитрия Коваленко, они колеблются от 0,5 до 1,5 тыс. руб. Темпы роста арендных ставок зависят от успешности конкретного торгового объекта. Уровень успеха коммерческой недвижимости игроки измеряют количеством прибыли, которую арендаторы зарабатывают с учетом сезонности на некоторые ассортиментные категории. «Для арендатора неважно, какова арендная ставка, если он зарабатывает на этой точке в 10-15 раз больше», - судит по собственному опыту г-н Коваленко.

Для того чтобы увеличить количество денег, которые приносит «квадрат» площади, девелоперы стремятся использовать синергетический эффект . В основном для создания этого эффекта на рынке применяются два различных подхода. Суть первого - добиться синергии за счет сочетания максимального количества схожих товарных направлений. Одними из наиболее ярких примеров такой стратегии являются ТВК «Строительный Деловой Мир» и «Мегаполис». Первый объединяет продажу широкого спектра стройматериалов с реализацией мебели и товаров для интерьера. Второй на площади в 12 тыс. кв. м сочетает несколько ресторанов, различных по направлению и позиционированию, боулинг, бильярд, спорт-бар, многозальный кинотеатр, кафетерий, кофейню, DJ-парк, развлекательные автоматы, ночной клуб и детский парк развлечений. Руководители обоих проектов планируют в ближайшее время расширить спектр услуг за счет достройки дополнительных площадей, которые усилят синергетический эффект и, как следствие, доходность комплексов.

Другой подход сводится к объединению под одной крышей двух различных бизнесов: торговли и развлечений. Как объясняет Сергей Луцковский, сегодня развлекательная площадка становится полноправным «якорем», иногда она позволяет притягивать в комплекс даже большее количество посетителей, чем гипермаркет или магазин бытовой техники. Один из топ-менеджеров холдинга «Русский Дом» отмечает, что еще одно предназначение развлекательной части ТРК в целом, и кинотеатра-«якоря» в частности, - это повышение комфортности процесса покупки. Например, в ресторане, расположенном на одном из этажей комплекса, можно «обмыть» шубу. А посмотрев интересный фильм, разнообразить монотонное перемещение из магазина в магазин и повысить настроение. Рассуждать о том, сколько покупателей в общем потоке ТРК даст кинотеатр, боулинг или «Теорема» и «Банана-Мама», по мнению топ-менеджмента «Русского Дома», не стоит. Естественно, что каждый арендатор внесет свою посильную лепту. Но узнать, чей вклад будет больше, а чей меньше, в настоящий момент практически нереально.

В будущем тенденция открытия ТРК станет одним из катализаторов развития сетевых развлекательных проектов в Челябинске. По словам Сергея Луцковского, рост конкуренции на рынке ТРК вынудит девелоперов подходить к формированию развлекательной составляющей очень тщательно. Для своих комплексов игроки будут отбирать только лучшие проекты, уже доказавшие эффективность своего формата. Желая оказаться в числе лучших операторов, холдинг «Мегаполис» уже сегодня выделил для сетевого развития кофейню «Две чашки» и суши-бар «Дзедо».

* Эффект синергии - польза, полученная от комбинирования нескольких элементов (или бизнесов), притом что продуктивность этой комбинации выше, чем сумма ее отдельных элементов (или бизнесов).

* Микрорайонный торговый центр - объект коммерческой недвижимости, который осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства) и бытовых услуг, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны. Основным якорным арендатором является супермаркет. Общая арендная площадь составляет около пяти тыс. кв. м.
* Окружной торговый центр - объект коммерческой недвижимости, общая арендная площадь которого равна примерно 15 тыс. кв. м. Как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный.