Рынок Челябинска активно меняется: вырастают современные, технологичные и функциональные сооружения, развивается инфраструктура. Спрос на качественную коммерческую недвижимость неуклонно растет, однако опыт в строительстве, финансировании и управлении данного сегмента невелик. Расширить познания и привлечь инвесторов бизнесменам помогают Корпорация СТРАТУМ и Компания ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ, которые регулярно проводят конференции и семинары, посвященные актуальным вопросам коммерческой недвижимости. Так в прошлом году столичные специалисты достаточно подробно раскрыли секреты успеха торговых центров. В этот раз специалисты рассматривали один из сложнейших сегментов коммерческой недвижимости - офисные центры.

На коммерческую недвижимость России влияет ситуация на мировых финансовых рынках и размер глобальных финансовых активов, которые ищут применения. По словам директора Корпорации СТРАТУМ Олега Пермякова, в 2010 году по сравнению с 2004 годом прогнозируется почти двукратный рост по общему размеру финансовых активов, которые существуют в мире. Рейтинг кредитоспособности России ежегодно растет, соответственно страна является хорошим плацдармом для аккумулирования глобальных финансовых активов. «Российский фондовый рынок достаточно узок, мало ликвиден, - рассказывает директор Корпорации СТРАТУМ Олег Пермяков, - число эмитентов незначительно, в силу этого значительная часть зарубежных денег, которые предназначены для инвестирования в Россию устремляются в сектор недвижимости, в том числе в сектор коммерческой недвижимости. Стоит отметить, что отечественный рынок коммерческой недвижимости, с точки зрения предложений, на сегодняшний день значительно уступает практически по всем сегментам и секторам не только развитым странам, но и странам Восточной Европы. Результатом явилось то, что в 2006 году объем инвестиций в недвижимости в России почти в три раза превысил объем инвестиций 2005 года и достиг почти 7 миллиардов долларов США. И это несмотря на то, что доходность по сегментам офисной, торговой и складской несколько снизилось».

Коммерческая недвижимость делится на три большие группы:

• Торговая коммерческая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые палатки, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.
• Складская коммерческая недвижимость содержит в себе как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий.
• Офисная коммерческая недвижимость вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.

Аналитики отмечают, что люди, желающие выгодно инвестировать в недвижимость сумму, обычно обращают внимание на жилой сектор. Сегодня же имеет смысл обратить внимание на коммерческую недвижимость - офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в среднем в пределах 5-10 лет.   Рынок коммерческой недвижимости сильно изменился. Еще лет 5 назад с вопросом о приобретении помещений в собственность мало кто обращался. Сегодня для предпринимателя выгоднее купить занимаемую площадь, чем платить за ее аренду. И все же, пока что на рынке коммерческой недвижимости большой спрос на аренду. Самой дорогой территорией аренды всегда считался центр города. Однако сейчас ситуация изменилась. Из-за проблем с парковкой и пробками, центр перестает пользоваться былой популярностью, и уступает свои позиции. Сегодня заметен сдвиг офисной недвижимости из центра в районы проживания, рассматриваются проекты офисно-торговых комплексов в Калининском и Курчатовском районах Челябинска. 

Одной из ярких российских тенденций 2006 года стал инвестиционный бум во вторичном секторе. По данным директора Корпорации СТРАТУМ Олега Пермякова в 2006 году в России произошел - за 2001-2005 годы было совершено 26 прозрачных сделок, на общую сумму порядка 270 миллионов евро. За девять месяцев 2006 года, это последняя статистика, которая в нашем распоряжении имеется, было совершенно 111 сделок, на общую сумму более миллиарда евро. Иными словами девять месяцев 2006 года почти в 4 раза превзошли рынок вторичных сделок существовавших до этого. Наиболее активными инвесторами в России выступают австрийские инвесторы. Стоит отметить, что вторичный сектор наиболее привлекателен во всем мире. Олег Пермяков прогнозирует в ближайшем будущем лидерство английских и ирландских инвесторов.

Один из развивающихся сегментов коммерческой недвижимости в столице Южного Урала - складская недвижимость. Аналитики отмечают, что Челябинск не обладает на сегодняшний день качественной складской недвижимостью, эта тема является одной из интереснейших в ближайшие годы. На данный момент рассматривается порядка семи проектов строительства логистических терминалов в Челябинске. 

В столице Южного Урала на рубеже 2005-2006 года качественно изменился рынок торговой недвижимости, произошел сдвиг в сторону качественных крупных форматов. По мнению Пермякова, в течение 1-2ух лет появится другое качество торговых площадей, соответствующих современным требованиям. В Челябинске просматривается редевелопмент территории, пример, «Калибр» превращенный в торговый комплекс, «Строммашина» - Горки, в настоящее время Челябинский автомеханический завод рассматривает редевелопмент площадей (порядка 50 тысяч квадратных метров) и бывший Кожзавод на Кожзаводской (около 20 тысяч квадратных метров). При этом рассчитать стоимость проекта достаточно просто, формулу предложил директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property (Санкт-Петербург) Алексей Чижов - 20-30% цена земли, 70%-80% улучшения (здание, коммуникации и т.д.). Рынок коммерческой недвижимости насыщается, с пуском каждого нового объекта растет конкуренция, появляются новые форматы объектов.

Определенный хаос вызвала новая классификация офисных зданий, которая была принята в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме (МИФ). Она предъявила более жесткие требования к бизнес-центрам. По новой московской классификации определение классности здания проходит по 26-ти критериям, разбитых на 6 групп, параметры ранжируются по степени значимости (обязательный/факультативный/не применим), предлагается деление по трем критериям: А, В+, В-. Высший класс определяется соответствию 19-ит требований из 20-ти обязательных и 2-ум из 6-ти факультативных (желательных). Эксперты отмечают, что данная классификация больше применима к Москве: привязка к станциям метро, многоуровневая наземная парковка и т.д. Более того, аналитики считают, что данная классификация в полном объеме не применима даже для Санкт-Петербурга и тем более регионов. Поэтому Девелоперская компания «Энергоинвест» (г. Челябинск) выступила с инициативой разработки Региональной системы классификации офисных центов. Стоит отметить, что над этим вопросом также работают специалисты в Екатеринбурге, Самаре и Тюмени.

Генеральный директор ЗАО "Энергоинвест" Виктор Лебедев считает, что если подогнать имеющиеся офисные центры под столичные или международные стандарты, то они теряют свою ценность. «В Челябинске офисы класса А появились 2004 году: Мизар, Славянский и Аркаим Плаза, - сказал Лебедев. - Рынок в Челябинске вырос из коротких штанишек, настало время подойти более тщательно к проблеме классификации офисных центров. Так как на наш взгляд полностью выполнить требования вряд ли возможно и вряд ли будет востребовано на рынке, мы упростили параметры. Мы исходили из того, что развитие челябинского рынка отстает от московского примерно на 5-7 лет, соответственно система критериев была адаптирована под развивающийся челябинский рынок и мы предлагаем деление на классы А, В, С, упростили параметры по инженерным системам здания, а также заменили некоторые обязательные требования на факультативные». Например, новая московская классификация вводит критерий «здание принадлежит одному владельцу», девелоперы «Энергоинвеста» реально оценивая ситуацию на челябинском рынке недвижимости сводит данное требование до факультативного (класс А) и не применимого (классы В, С). Кроме того, в классификации применимой для Уральского региона снижены требования электроснабжению, допустимой нагрузки на межэтажные перекрытия, высоте потолков, к расчету машиноместа, парковке, опыту управления офисными зданиями, к системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. 

По классификации компании "Энергоинвест" офис класса А должен располагаться в центре города, при этом сердце Челябинска ограничивается Свердловским проспектом и улицами Российская, Тимирязева и рекой Миасс. Соответственно качественные офисные площади, построенные за пределами обозначенной территории, теряют свою инвестиционную привлекательность. Тем более что данный пункт является обязательным. Очевидно, что данная классификация остается достаточно спорной. Однако, по словам Виктора Лебедева: «Классификация носит рекомендательный характер и призвана помочь арендаторам разобраться с выбором помещения. Возможно, когда рынок насытится, возможно, будет еще раз пересмотреть систему и ужесточить требования». В Челябинске на звание офисов класса «А», по местной классификации, могут претендовать бизнес-центры «Мизар», «Аркаим-Плаза», «Славянский», «Петровский», «Павловский», а также деловой центр международного класса «Челябинск-СИТИ». Между тем общий объем рынка офисной недвижимости на начало 2007 года составил 480 тыс. кв. м., из них класс А занимает 13,3%, В - 18,5%, С - 37,2 % и прочие - 31% (по Региональной классификации).