Гостиничный девелопмент становится одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка коммерческой недвижимости. С каждым годом появляется все больше возможностей для прихода международных гостиничных операторов в регионы, в Екатеринбурге и Челябинске активно реализуются франчайзинговые схемы с зарубежными компаниями. По мнению экспертов, всплеск гостиничного девелопмента объясняется улучшением инвестиционного климата в регионах, а также временной необходимостью.

Одновременно с гостиничным бумом в регионах, в двух российских столицах, Москве и Санкт-Петербурге, активность строительства отелей снижается. В целом денежная емкость гостиничного рынка России оценивается аналитиками в $ 1,7-2 млрд рублей, а темпы роста - в 20-25% в год. Эти данные приводятся в аналитическом отчете агентства ABARUS Market Research за 2006 г. В то же время, по оценкам специалистов DISCOVERY Research Group, в последние годы доля обеих российских столиц в общем отраслевом балансе сокращается. Если в 1999 г. отели Москвы и Санкт-Петербурга генерировали свыше 80% дохода, то в 2002 г. - уже только 70%, а сейчас их совокупные доходы не достигают и 50%. На фоне этой деконцентрации оживляется рынок в ряде других российских городов-миллионников, в том числе в Екатеринбурге и Челябинске.

Перспективность рынка

Прежде всего, эксперты связывают активность девелоперов с ростом экономических, культурных и деловых связей уральских городов. С 2003 г., когда в гостиничную отрасль пошли активные инвестиции, число отелей в Екатеринбурге увеличилось более чем на 50%. В рамках программы «Гостиницы Екатеринбурга» в 2006 г. планируется открыть 10 новых отелей, в 2007-м - еще 10, а к 2015 г. в городе появится от 61 до 68 новых объектов индустрии гостеприимства. По данным администрации Екатеринбурга, объем гостиничных услуг сегодня составляет 750 млн рублей, а к 2015 г. может достигнуть 2,625 млрд рублей. Гостиничный рынок становится все более зрелым, предлагает новые инвестиционные возможности и разнообразные конкурентоспособные продукты. Формируются сегменты рынка: гостиницы класса премиум, среднего и выше среднего и эконом-класса.

Впрочем, объем предложения пока не удовлетворяет спрос на гостиничные услуги в Екатеринбурге. По оценке аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), в 2006 г. количество гостиничных номеров в городе (без учета номеров очень низкого качества) составляет 2750. Получается, что обеспеченность номерами в Екатеринбурге - 2,05 номера на 1000 жителей. Еще хуже дела обстоят с номерами эконом-класса. Если учесть гостиницы, чей уровень сервиса находится на уровне ниже 3*, то общее число номеров снизится до 1365, а обеспеченность - до 1,02 на 1000 жителей.

«Рынок гостиничных услуг Екатеринбурга не насыщен, перспективен. Сетевые операторы только начинают осваивать город. Мы считаем, что многие проекты в центральных районах способны привлечь внимание крупных инвесторов, несмотря на длительные сроки окупаемости по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости», - прогнозирует Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела УПН.

2005 год ознаменовался появлением в Екатеринбурге гостиниц мировых операторов, например, отеля Park Inn. В ближайшем будущем ожидается приход новых сетей, в том числе - крупных международных брендов. Одним из таких проектов уже стало начавшееся в 2005 г. строительство гостиницы Hyatt regency. В мире насчитывается 300 пятизвездочных отелей этой сети, екатеринбургский проект - второй в России после Москвы. По плану инвесторов, к маю 2008 г. на берегу Исети появится 20-этажная гостиница на 300 номеров класса люкс. В настоящее время строится четвертый этаж, сдана подземная парковка на 130 мест.

Проект обойдется главному инвестору строительства, УГМК-Холдингу, в $103 млн, 30% из которых составляют его собственные средства. Финансирование остальных 70% осуществляет пул французских банков через бюро экспортного кредитования COFACE. Девелопером проекта стала специально созданная «Верх-Исетская инвестиционно-строительная компания», аффиллированная с УГМК. Генеральный подрядчик - французская строительная компания «Буиг Батиман Интернасиональ». Как объясняют организаторы, привлечение к проекту зарубежных партнеров было вызвано финансовой необходимостью.

«Заключение договора с «Буиг Батиман Интернасиональ» дало нам возможность получить кредит во французских банках. Эта компания - одна из самых крупных строительных организаций в Европе, известная и понятная для зарубежных инвесторов. Именно этот фактор сыграл ключевую роль в том, что деньги нам были выделены на 7,5 лет под достаточно невысокий процент, - рассказал Андрей Солдатов, заместитель генерального директора ООО «Верх-Исетская инвестиционно-строительная компания». - Нам это выгодно еще и потому, что ни один из российских банков не выделил бы нам деньги на таких условиях - их маржа выше на треть. В связи с тем, что мы не можем напрямую кредитоваться у французских банков, нам понадобился российский банковский оператор, которым стал «Внешторгбанк». Так был определен выбор партнеров, участвующих в реализации проекта».

Челябинск ставит на франчайзинг

В Челябинске гостиничный рынок  активно развивается.

По данным аналитиков Корпорации СТРАТУМ, обеспеченность номерным фондом в южноуральской столице составляет порядка 2 гостиничных мест на 1000 жителей. Суммарный номерной фонд по качественным гостиницам (за исключением ведомственных), составляет 1400-1500 номеров при общем числе гостиниц 15. Средний уровень заполняемости номеров близится к 63%, а у лучших отелей достигает 80-85%. Сегмент качественных объектов, построенных после 1995 г., представлен такими гостиницами как «Виктория», «Меридиан», «Славянка» (с учетом реконструкции). Отели, существующих с советских времен - «Южный Урал» и «Малахит», имея самый большой номерной фонд, не дотягивают до среднего уровня заполняемости.

Сегодня у челябинских отельеров существует возможность выстроить отношения с франчайзинговой компанией для управления гостиничными проектами. Но для этого отелю необходимо обладать номерным фондом в 140-150 номеров. Большинство челябинских гостиниц не имеют такого резерва. Только два объекта в городе имеют более 100 номеров. Что касается стоимости проживания, то большинство гостиниц (47%) относятся к низкому ценовому сегменту, запрашивая до $40 в сутки за номер. Чуть меньше гостиниц среднего уровня (40%), плата за проживание в них колеблется от $40 до $100 в сутки. И меньше всего (13%) дорогих гостиниц, предлагающих заплатить за проживание от $100.

Отельеры до 2010 г. намерены построить в Челябинске 12 новых гостиниц, пополнив таким образом суммарный номерной фонд города на 1200 номеров. В числе этих отелей будет пять крупных проектов, количество номеров в которых превысит 140. Но это не означает, что все эти гостиницы будут построены. Вероятность реализации новых проектов оценивается аналитиками Корпорации СТРАТУМ по-разному, от 15 до 100%. Впрочем, некоторые проекты уже реализуются, например, гостиница Holiday Inn , первая очередь которой будет сдана до конца 2006 г. Это первый за пределами Московского региона отель класса 4* крупной мировой гостиничной цепи Inter Continental Hotels Group. Он рассчитан на 160 номеров, предоставляет большой перечень дополнительных услуг: ресторан, бар, конференц-залы-трансформеры, бизнес-центр, салон красоты SPA, тренажерный зал, аэробный зал, клуб саун «Авокадо».

Общая стоимость проекта составляет 600 млн рублей, инвестирование в строительство гостиницы осуществляет ГК «Азия», используя собственные средства, а также кредиты российских и зарубежных банков. Как уточняет главный инвестор, он же координатор и инициатор проекта выбор в пользу InterContinental Hotels Group был сделан не сразу. «Рассматривалось много вариантов. У компании InterContinental Hotels Group самое большое количество отелей. Именно этот факт стал решающим при выборе партнера для заключения франчайзингового соглашения. InterContinental Hotels Group представляет несколько брендов для гостиниц разного профиля. Наилучшим решением для бизнес-отелей является бренд Holiday Inn», - уточнила Алевтина Юдаева, финансовый директор ГК «Азия».

Глобальное потепление

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что успех гостиницы в значительной степени определяется фактором управления - наличием профессиональной управляющей компании или сетевого оператора, по франшизе которого работает девелопер. Этот вариант гостиничного бизнеса развивается на Урале, и, по мнению аналитиков, является самым выгодным.

Финансирование гостиничных проектов в 2005-2006 гг. стало более доступным. По прогнозам, в 2007 г. доступ к иностранным ресурсам станет еще более легким, как по объемам, так и по процентным ставкам. Это можно объяснить повышением кредитного рейтинга России, и увеличением инвестиционных лимитов в Россию со стороны иностранных институциональных клиентов. «В 2006 г. объем инвестиций в российскую экономику увеличился в 2 раза, в 2007 г. мы ожидаем еще более высокий рост. Активов, которые доступны в России иностранному инвестору, мало, поэтому большая часть денег идет в недвижимость, - объясняет Олег Пермяков, директор Корпорации СТРАТУМ.

По его словам, активность рынка гостиничного строительства объясняется и тесной связью с развитием других сегментов недвижимости. «Дело в том, что формирование сегмента гостиничной недвижимости традиционно отставало от торговой сферы. Активность в торговом строительстве началась в 2004-2005 годах, поэтому всплеск на рынке гостиничного девелопмента как раз приходится на 2006-2010 годы. Таким образом, время и деньги - сочетание необходимых факторов для развития этого рынка», - заключил Олег Пермяков.