Развитие рынка коммерческой недвижимости в Екатеринбурге требует от застройщиков все больших денежных вложений. В связи с этим, специалисты говорят о необходимости развития новых механизмов привлечения инвестиций в строительство коммерческой объектов региона. Однако, по словам Дмитрия Борискина, ведущего специалиста Уральского филиала Райффайзенбанка, рынок недвижимости России в целом и Урала в частности очень молод, поэтому в этой сфере риски для инвестора достаточно высоки. Таким образом, привлечение инвестиций в коммерческие проекты находится пока не на том уровне, который бы полностью устраивал застройщиков.  

Проблемы привлечения инвестиций в строительство коммерческой недвижимости в Екатеринбурге обсуждали представители российских строительных и инвестиционных компаний, а также банков на конференции «Коммерческая недвижимость. Финансирование строительных объектов». Это третье подобное мероприятие в этом году. «Первые две конференции прошли в Челябинске и Перми, - говорит Ольга Гусаренко, представитель ЗАО «Корпорация СТРАТУМ». - Участники довольны результатами общения. Многие находят здесь исполнителей для своих проектов, обмениваются опытом. Екатеринбург мы выбрали для завершающей сессии, потому что географически он находится в центре страны: всем удобно добираться».

О денежных проблемах строительства специалисты заговорили в связи с тем, что старые механизмы инвестирования уже не удовлетворяют требования растущего рынка. «Несколько лет назад мы в основном делали упор на долевое участие в строительстве, - говорит Алевтина Романова, заместитель генерального директора Строительной группы «Камская долина». - Но 3-4 года назад решили реструктурировать инвестиционную политику, потому что напрямую зависели от дольщиков, и это влияло на сроки строительства и на размер прибыли». Попытки строительных компаний привлекать банковские кредиты казались тогда не лучшим вариантом. «Кредиты были просто неподъемными, - продолжает госпожа Романова. - Они предоставлялись только под залог, причем процентные ставки оставляли желать много лучшего». Выпуск векселей также не оправдал себя. Сумма, указанная в них, была привязана к цене квадратного метра. Когда его стоимость выросла, продавать векселя в прежнем виде стало нецелесообразно.

Застройщики были вынуждены находить альтернативные способы финансирования проектов. «Наша компания приняла решение о выпуске облигационного займа. Первый заем составлял 100 миллионов рублей, - говорит госпожа Романова. - Андеррайтером выступила Пермская инвестиционная компания, и уже в первый день у нас выкупили 75% облигаций». Как было признано, такой способ привлечения инвестиций имеет свои преимущества перед банковским кредитованием. Он не требует залога, и процентная здесь ставка ниже, чем в любом кредитном учреждении. «Первый заем был пробным шагом, чтобы наработать кредитную историю, - говорит госпожа Романова. - Уже через полгода мы выпустили заем на 200 миллионов рублей. Для размещения привлекли московскую инвестиционную компанию, потому что местная не имела ресурсов для работы с инвесторами вне Перми. Третий заем на 500 миллионов рублей также был размещен успешно».

Следующим шагом может стать выход строительной группы на международное заимствование. Здесь единственное требование к заемщику - приведение стандартов отчетности к международным нормам. «Нужно 2 года вести отчетность в соответствии с международными стандартами, - говорит госпожа Романова. - Мы идем к этому и рассчитываем весной 2008 года получить заем на миллиард рублей. Думаем, что андеррайтером выступит банк, потому что инвестиционные компании вряд ли имеют такие возможности». Благодаря привлечению этого механизма, Строительная группа «Камская долина» в 2005 г. сдала 80 тыс. кв. м. недвижимости, превысив результаты ближайших конкурентов в 2 раза. «Любая строительная компания может воспользоваться нашим примером, - говорит госпожа Романова. - Конечно, придется повозиться с отчетностью, но ничего невозможного нет».

Представители банков готовы участвовать в инвестировании строительных объектов. Но они зачастую перестраховываются от возможных рисков. «Рынок коммерческой недвижимости очень молод, многое еще не работает должным образом, - говорит Дмитрий Борискин, ведущий специалист отдела по работе с корпоративными клиентами Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». - Например, при кредитовании проекта на стадии строительства, обеспечением является земельный участок и сам незавершенный объект. Но бывает, что у застройщика нет договора генерального подряда. А если так, то для банка это дополнительные риски - если что-то пойдет не по плану, спросить будет не с кого».

Суммы, нужные для строительных проектов, постоянно растут. «Возникают ситуации, когда для инвестирования необходимо привлечь 2-3 банка, - говорит господин Борискин. - Это нам по силам, но занимает больше времени. Кроме того, скорость оформления и регистрации документов находится не на должном уровне». «На получение денег при выпуске облигационного займа у нас ушло 4 месяца, - соглашается госпожа Романова. - Процедура оформления документов достаточно сложна. Необходима, например, регистрация в Министерстве финансов, а она занимает много времени».

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, банки привлекают инспекционные компании, которые следят за использованием заемщиком средств. «Кроме этих мер банк не выдаст кредит без оценки объекта по рыночной стоимости независимой оценочной компанией, - говорит Дмитрий Борискин. - Также мы рекомендуем заемщикам заключать долгосрочные договоры аренды с перспективными арендаторами. Лучше, чтобы срок аренды покрывал срок кредита. Это дает стабильность».

Местные банки рассматривают свое участие в строительстве в качестве дольщика или инвестора. «К кредитованию строительных объектов мы не готовы, - говорит Юрий Моисеенко, заместитель председателя правления СКБ-банка. - Разве только источником финансирования и погашения будет сам проект». На сегодняшний день в активе СКБ-банка 6 объектов, последним стал дом в Каменске-Уральском. «Общий объем инвестирования последнего проекта составил 170 миллионов рублей, - говорит господин Моисеенко. - Он закончен, квартиры проданы». По словам зам. председателя правления СКБ-банка, этот проект дался кредитному учреждению нелегко. «Риски непомерно высоки, - говорит он. - Изначально мы провели инженерные изыскания, но при закладке фундамента вдруг обнаружились пустоты. Это сразу подняло стоимость возведения объекта». Кроме того, ждать оборотные средства после продажи квартир инвесторам пришлось несколько дольше, чем планировалось.

Тем не менее, представители строительных групп уверены, что прошедшая конференция поможет им привлечь деньги для своих проектов. «Инвестор должен сразу понимать, на что он идет», - резюмирует Юрий Моисеенко.