|
Рынок коммерческой недвижимости развивается и постепенно из хаотично живущего организма превращается в организованную среду. Одна из актуальных потребностей современного рынка - профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости. Рынок диктует свои требования. Многим объектам не хватает профессиональной управляющей компании, будь то бизнес-центр, складское помещение или торгово-развлекательный комплекс. Ведь для достижения максимальной прибыли необходимо грамотно выстроить политику управления объектом - организовать финансовые потоки, содержать здание в надлежащем виде, вести договорную политику с собственниками/арендаторами. «Как достичь результата и избежать рисков!» - Такими словами можно обозначить девиз конференции «Коммерческая недвижимость: эффективные инвестиции и управление», которая состоялась 7-8 июня в Перми. Высококвалифицированные отечественные специалисты, практики и аналитики в сфере коммерческой недвижимости встретились на одной площадке и выступили с докладами, провели мастер-классы по актуальным вопросам развития регионального рынка. Участники конференции получили практические рекомендации экспертов о том, как достичь наибольшей прибыли и избежать возможных рисков. Организаторами выставки выступили ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» совместно с «ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ» и ОАО «Камская долина». Среди участников были эксперты, руководители управляющих компаний, девелоперских и строительных организаций, инвестиционных компаний и банков, страховых компаний и агентств недвижимости г. Перми и Пермского края, Екатеринбурга, Ижевска, Челябинска. Основную цель конференции организаторы определили как «обмен опытом и знаниями и встреча с потенциальными партнерами по реализации будущих проектов». Как писала газета «Новый компаньон»: «Такие конференции проводятся не только с целью обмена опытом - они создают некую общность всех работающих в сфере недвижимости организаций, атмосферу партнерства и единства, а также помогают устранить нездоровую конкуренцию». Как показывает практика, обмен опытом всегда дает положительные результаты. И сегодня профессионалы рынка совместно стараются найти те пути, которые помогут им эффективно управлять коммерческой недвижимостью. Что же служит критерием эффективного управления? На практике существует их множество, но наиболее показательные - это удовлетворенность и спокойствие собственников/арендаторов, их лояльность по отношению к управляющей компании, ну, конечно же, техническая исправность здания и уровень дохода от эксплуатации зданий. Среди вопросов, обсуждавшихся на конференции, особое внимание привлек доклад начальника аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвиры Епишиной. Он был посвящен анализу современных тенденций развития пермского рынка недвижимости. Докладчик отметила общий рост темпов строительства, причем не только в Перми, но и в Чайковском, Лысьве, Березниках, Чусовом. Большая часть коммерческой недвижимости - не новостройки, а реконструируемые объекты. За последние несколько лет в Перми открылось множество торговых центров. Какие-то из них работают довольно успешно, другие - встречаются с постоянными проблемами, поэтому выступление генерального директора Leads Property Group Елены Флоринской также привлекло внимание пермских представителей бизнеса. В частности, речь шла о новых форматах развития торговой недвижимости, как в России, так и в Перми, в частности. Лидер LP Group отметила, что в данный момент недооцененным остается универмаг «полной линии»: «Неважно, какого размера этот магазин, однако пока нигде в России нет полноценных универмагов. Между тем и в Европе, и в Азии такой формат позволяет создавать многоуровневые торговые объекты, которые при правильном подходе будут востребованы даже при работе на 11-ти этажах. Такое не может позволить себе ни один торговый центр с арендаторами». 
Программа первого дня конференции была очень насыщенная. Вторую сессию посвятили финансированию строительных проектов. В частности, опыт проектного финансирования представил Владимир Черепанов, начальник отдела инвестиционного кредитования и проектного финансирования Западно-Уральского банка Сбербанка России. Он озвучил основные критерии инвестиционной привлекательности проектов и ключевые условия вхождения Банка в проект: - наличие полного пакета проектно-разрешительной документации (включая экологическую экспертизу);
- обоснование и подтверждение источников финансирования;
- обоснование доходной части проекта (исследования рынка, проекты договоров на реализацию или аренду площадей);
- обоснование месторасположения и наличие или потенциал инфраструктуры в месте расположения объекта недвижимости (с точки зрения его привлекательности);
- обоснование производственной и технической составляющей проекта (наличие опыта у организаций обеспечивающих производственную часть проекта);
- обоснование затратной части проекта (с целью исключения рисков недофинансирования).
Приоритетные направления по финансированию строительных проектов с точки зрения Банка: - офисные помещения (в первую очередь высокого класса);
- гостиничные комплексы;
- многофункциональные жилые комплексы и их инфраструктура;
- строительство загородной недвижимости;
- развитие межрегиональных проектов с холдинговыми компаниями.
А вот третья секция была названа «Управление объектом: профессионализм и эффективность». Именно здесь рассматривались такие вопросы как маркетинг объекта недвижимости (BrigeHead Company, г. Москва), роль управляющей компании в управлении недвижимостью (M + W Zander Facility Management, г. Москва), риски и прибыль (ИКГ «Логитекк», Нидерланды-Россия), схемы управления и цели (ГК «Славград, г. Москва»). ОСНОВНЫЕ КОМПЕТЕНЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Разработка концепции развития объекта и / или плана управления и эксплуатации объекта недвижимости - Построение системы управления объекта, включая: систему продаж (ренты) и обслуживания арендаторов, систему технического обслуживания, систему охраны и эвакуации в чрезвычайных ситуациях, систему клининга, схемы взаимодействия подсистем управления
- Определение оптимального штата сотрудников
- Управляющей компании на объекте
- Функциональные и должностные обязанности персонала
Вопрос анализа рисков всегда остается актуальным. Управляющий партнер ГК «Славград» Владимир Подколозин представил участникам конференции стуктуру рисков, с которыми сталкивается собственник объекта при самостоятельном управлении: - Недополучение прибыли из-за несвоевременного привлечения Управляющей Компании
- Неэффективная реализация объекта
- Риск имущественного ущерба в процессе управления
- Риск имущественного ущерба в процессе управления
- Не привлечение УК в приемке строительно-монтажных работ
Особое внимание в этой структуре привлекает то, что здесь же были проанализированы причины и последствия каждого из указанных рисков. Второй день конференции был посвящен мастер-классам, которые провели ведущие топ-менеджеры рынка недвижимости России - Михаил Уренсон, Евгений Лошаков, Елена Бухарова, Илья Хабин. Особо участники конференции отметили, что вся работа была организована на очень высоком уровне: Игорь Козлов, Агентство недвижимости «Император»: - Техническая подготовка и организация мероприятия порадовала всех. Но главное то, что вся конференция была пронизана духом конструктивизма. По сути, мы получили своего рода методическое пособие, с помощью которого можно наладить свою работу. У нас в руках готовые инструменты. Остается только правильно их применить. Ольга Гусаренко, исполнительный директор Корпорации «СТРАТУМ»: - Мы уже шесть лет организовываем и проводим такие мероприятия на Урале, приглашаем экспертов в сфере недвижимости, формируем программу.. На мой взгляд, сегодня пермское бизнес-сообщество несколько «закрыто» - мало кто хочет говорить о своей специфике, используемых технологиях, делиться опытом. Такая «конкуренция» и закрытость не идет на пользу общей работе. Однако эта конференция прошла в четком рабочем ритме, деловой обстановке. Мы достигли нашей цели - произошел обмен опытом и знаниями, состоялись встречи с потенциальными партнерами по реализации будущих проектов. При подготовке статьи были использованы материалы газеты «Новый компаньон» и сайта www.stroyka74.ru
| 
